“國(guó)之重器，企業(yè)擔(dān)當(dāng)”，頂著央企金字招牌、長(zhǎng)袖善舞的地產(chǎn)大哥華僑城（000069.SZ），在地產(chǎn)市長(zhǎng)段先念主政四年后，正陷入戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型前所未有的經(jīng)營(yíng)困境和違規(guī)爆發(fā)低谷期。
“旅游+地產(chǎn)”是華僑城的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，近年在各地“跑馬圈地”，投資總額近萬(wàn)億，布局50個(gè)城市。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理華僑城近年業(yè)績(jī)發(fā)現(xiàn)，依托文旅產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)，銷售額在逐年增長(zhǎng)。特別是2016年和2017年，這兩年銷售總額超過(guò)兩百億，實(shí)現(xiàn)近十年來(lái)最好業(yè)績(jī)，但其在全國(guó)房企的排名卻難掩下滑的失意，從2009年的18名滑落到2017年的第84名。
同時(shí)，華僑城A發(fā)布的2017年年報(bào)顯示，公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入423.4億，同比增長(zhǎng)19.3%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)86.4億，同比增長(zhǎng)25.5%，兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史新高。但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-77億，同比下降274.85%。
華僑城戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型過(guò)程中遇到哪些問(wèn)題？“野性”擴(kuò)張背后又蘊(yùn)藏哪些危機(jī)？針對(duì)上述系列問(wèn)題，長(zhǎng)江商報(bào)致電華僑城，但截止發(fā)稿前沒(méi)有得到回復(fù)。
長(zhǎng)江商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)顯示，2017年8月-11月期間，華僑城拋售了近200億優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，這與華僑城企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平低下，持續(xù)經(jīng)營(yíng)不善密切相關(guān)。在對(duì)文旅產(chǎn)業(yè)“跑馬圈地”的戰(zhàn)略布局以及持續(xù)不斷的大額投資項(xiàng)目，給華僑城帶來(lái)了沉重的資金壓力。而文旅產(chǎn)業(yè)一般投資規(guī)模大、成本回收周期長(zhǎng)，雖然投資資金未必需要短期內(nèi)到賬，但仍讓華僑城資金承壓。
審計(jì)署正核查華僑城財(cái)務(wù)、廉政違規(guī)問(wèn)題
近日，在國(guó)家審計(jì)署針對(duì)35戶央企2016年度財(cái)務(wù)收支報(bào)告進(jìn)行審計(jì)后，華僑城被查出3個(gè)大項(xiàng)共計(jì)17處具體問(wèn)題，涉及財(cái)務(wù)管理、經(jīng)營(yíng)管理以及廉政作風(fēng)等方面。
長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，涉及問(wèn)題基本上與工程違規(guī)轉(zhuǎn)包、招標(biāo)事項(xiàng)有關(guān)。其中，所屬深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司等29家企業(yè)，2016年未經(jīng)公開招標(biāo)確定施工單位和工程類物資采購(gòu)供應(yīng)商，涉及金額23.33億元，這也是目前在眾多問(wèn)題中最大的一筆問(wèn)題金額。
在房產(chǎn)和人員的管理上，華僑城集團(tuán)公司及下屬企業(yè)所面臨的問(wèn)題也不容小覷。其中，19名高管違規(guī)投資同類企業(yè)所屬成都天府華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司等10家企業(yè)，在未經(jīng)上級(jí)公司批準(zhǔn)等情況下銷售和轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，涉及金額5.3億元；所屬企業(yè)的19名高管人員違規(guī)投資4717.53萬(wàn)元入股同類業(yè)務(wù)的企業(yè)。證監(jiān)部門目前尚未對(duì)此進(jìn)行調(diào)查和處罰。
國(guó)家審計(jì)署發(fā)布公告后，華僑城股價(jià)在6月下旬曾短暫翻紅，隨后大幅跳水，創(chuàng)年度新低。
謝逸楓認(rèn)為，華僑城是中國(guó)文旅產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志性企業(yè)，其暴露出的財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)、公司治理等方面的問(wèn)題是否加劇現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)，是否對(duì)公司文旅產(chǎn)業(yè)的布局產(chǎn)生影響，還需后續(xù)進(jìn)一步關(guān)注。 總體上不會(huì)影響到華僑城今后發(fā)展，目前華僑城的整體布局，產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位清晰，發(fā)展形勢(shì)良好，債務(wù)控制得比較合理，人員管理較穩(wěn)定。
他指出，此番華僑城被國(guó)家審計(jì)署檢查并發(fā)現(xiàn)多個(gè)層面存在問(wèn)題，暴露了國(guó)企改革諸多難點(diǎn)與痛點(diǎn)。例如監(jiān)督缺失、企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)沒(méi)起到應(yīng)有的作用、激勵(lì)機(jī)制不合理、國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)上級(jí)任命等，都是在國(guó)企改革過(guò)程中急需解決的，否則會(huì)制約國(guó)企改革的進(jìn)一步深入。
旅游綜合業(yè)務(wù)成本占比首次突破50%
在投資規(guī)模上，華僑城近年來(lái)在文旅地產(chǎn)的投資商都是大手筆，少則百億，多則千億。
比如，2016年，華僑城簽約四川三大文化名鎮(zhèn)，投資逾千億元推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目；2017年4月，計(jì)劃在“十三五”期間投資2000億以上開發(fā)建設(shè)云南旅游文化產(chǎn)業(yè)；2017年6月，華僑城集團(tuán)與西安市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來(lái)5年將在西安市投資2380億元建設(shè)文旅項(xiàng)目。
不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截止目前，華僑城集團(tuán)在文旅項(xiàng)目的投資總額近萬(wàn)億，布局50個(gè)城市。2017年以來(lái)投資的23個(gè)項(xiàng)目，投資金額300億元以上的有12個(gè)。
基于文旅項(xiàng)目的加速布局與消費(fèi)升級(jí)對(duì)旅游行業(yè)的帶動(dòng)作用，華僑城的業(yè)績(jī)一直較好。2017年，華僑城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入423.41 億元，同比增長(zhǎng)19.33%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)93.02 億元，同比增長(zhǎng)27.23%。
業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，華僑城旅游板塊的帶動(dòng)功不可沒(méi)，從文旅綜合業(yè)務(wù)來(lái)看，2015年?duì)I業(yè)收入達(dá)123.2億元，占總量38.22%；2016年為160.1億元，同比增長(zhǎng)30%，占總量的45.11%；2017年達(dá)185.30億元，同比增長(zhǎng)15.77%，占占總量的43.76%。
至此，華僑城旅游綜合業(yè)務(wù)成為與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并駕齊驅(qū)的業(yè)務(wù)板塊，凸顯了華僑城對(duì)文旅產(chǎn)業(yè)的加速布局。
而文旅產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模擴(kuò)張直接帶來(lái)成本的激增，華僑城集團(tuán)A股2017年財(cái)報(bào)顯示，公司旅游綜合業(yè)務(wù)成本106.88億，同比增長(zhǎng)12.63%，占總成本比例為50.74%，首次突破50%（同期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所占比例為49.63%）。
全國(guó)多個(gè)綜合旅游項(xiàng)目門票收入減少
近日，華僑城發(fā)布了《公司債券2018年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》，披露的公司綜合旅游項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況顯示，旗下多個(gè)綜合旅游項(xiàng)目出現(xiàn)了門票收入、接待游客人數(shù)下滑、持續(xù)經(jīng)營(yíng)不善等問(wèn)題。
目前，在華僑城投入運(yùn)營(yíng)的七家歡樂(lè)谷中，深圳歡樂(lè)谷、成都?xì)g樂(lè)谷和北京歡樂(lè)谷外接待游客人數(shù)和門票收入出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)顯示，入園人數(shù)相對(duì)減少最多的是北京歡樂(lè)谷，北京歡樂(lè)谷2017年接待游客341.63萬(wàn)人，同比減少約24萬(wàn)人，門票收入減少1900萬(wàn)元。
此外，成都?xì)g樂(lè)谷2017年接待游客208.2萬(wàn)人，同比減少約10萬(wàn)人，收入減少近2000萬(wàn)元。深圳歡樂(lè)谷2017年接待游客295.55萬(wàn)人，同比減少約5萬(wàn)人，收入減少近2000萬(wàn)元。
不過(guò)，武漢歡樂(lè)谷自2012年開業(yè)以來(lái)，兩大公園共計(jì)接待游客超1400萬(wàn)人次，經(jīng)營(yíng)狀況良好。長(zhǎng)江商報(bào)記者從武漢歡樂(lè)谷了解到，2016年接待游客263 萬(wàn)人次，門票收入2.55億元，2017 年接待游客276萬(wàn)人次，門票收入2.93億元 ，2018年1-3月接待游客27.3萬(wàn)人次，門票收入 0.26億元。
除了單體主題公園，華僑城綜合旅游項(xiàng)目入園游客和門票收入也不容易樂(lè)觀。2017年，深圳東部華僑城項(xiàng)目、云南華僑城項(xiàng)目門票收入及接待游客人數(shù)均呈現(xiàn)下滑。以云南華僑城為例， 2017年接待游客15.99萬(wàn)人，比2016年減少近4萬(wàn)人，收入減少近400萬(wàn)元。此外，華僑城部分酒店入住率不足50%。
砸重金打造的文旅板塊為何經(jīng)營(yíng)疲軟特征愈發(fā)凸顯？謝逸楓認(rèn)為，與企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平低下，持續(xù)經(jīng)營(yíng)不善密切相關(guān)。比如，景區(qū)內(nèi)部分游覽功能散失，部分服務(wù)設(shè)施不規(guī)范、不達(dá)標(biāo)，標(biāo)識(shí)系統(tǒng)不完善，景區(qū)安全存在隱患，環(huán)境衛(wèi)生有待加強(qiáng)和綜合管理存在差距。
現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)資金鏈空前承壓
在大規(guī)模擴(kuò)張戰(zhàn)略下，投資增加，成本激增的背后是對(duì)資金的巨大需求。
長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，華僑城A是華僑城的上市公司版圖中尤為重要的一家。2016年，華僑城A還保有44億元的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~。
而根據(jù)華僑城年報(bào)顯示，2017年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-77億元，同比減少274.85%；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-93億元，同比下降25.64%。華僑城在財(cái)報(bào)中指出，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量下降，是因?yàn)楣就ㄟ^(guò)土地招拍掛獲取了大量土地，支付了300多億元的土地價(jià)款。
此外，對(duì)比2016年數(shù)據(jù)，華僑城集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率從2016年的67.12%增長(zhǎng)到2017年的69.9%，增加了2.77%。資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)69.9%，超過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)64%和旅游行業(yè)36%的負(fù)債水平。流動(dòng)比率從2016年的1.48增長(zhǎng)到2017年的1.62，借款的增加導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增加72.09% ，達(dá)到2017年的15.97億，這些都增加了華僑城的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
為了緩解周轉(zhuǎn)壓力和持續(xù)攀升的資產(chǎn)負(fù)債率，華僑城賣掉不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。2017年8月-11月期間，華僑城分2次出手北京豐臺(tái)地王，變現(xiàn)108.6億元；11月13日，華僑城亞洲發(fā)布公告，公司以13.95億元出售重慶公司51%股權(quán)；11月14日，深康佳以69.8億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓康僑佳城項(xiàng)目70%股權(quán)。4個(gè)月內(nèi)，華僑城拋售了近200億優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
然而售賣資產(chǎn)并不能完全解決現(xiàn)金流壓力。據(jù)華僑城公告顯示，2018年前5個(gè)月，華僑城累計(jì)借款余額從637.46億元上升至891.27億元，新增借款253.81億元，在擴(kuò)張戰(zhàn)略下，華僑城未來(lái)借款余額有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。截至目前，公司累計(jì)發(fā)行95億元公司債券用于償還銀行貸款。
謝逸楓指出，“跑馬圈地”的戰(zhàn)略布局以及持續(xù)不斷的大額投資項(xiàng)目，給華僑城帶來(lái)了沉重的資金壓力。而文旅產(chǎn)業(yè)一般投資規(guī)模大、成本回收周期長(zhǎng)，雖然投資資金未必需要短期內(nèi)到賬，但仍讓華僑城資金承壓。在大規(guī)模擴(kuò)張下，華僑城現(xiàn)金流為負(fù)的情況或?qū)⑹浅B(tài)。
