據(jù)了解，雖然國(guó)土部最初劃定的檢查范圍為“70個(gè)大中城市和熱點(diǎn)城市蘇州市”，但很多地方在執(zhí)行中，將檢查范圍擴(kuò)大至省內(nèi)的非熱點(diǎn)城市。針對(duì)存在違反出讓合同執(zhí)行情況的宗地，主要通過(guò)限期(延期)開(kāi)工、收回土地使用權(quán)、解除合同等途徑處置。
國(guó)土部于9月下旬啟動(dòng)的住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查，目前正進(jìn)入收官階段。此次檢查中傳遞出的信號(hào)，或?qū)Q定今后的土地政策走向。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，雖然國(guó)土部最初劃定的檢查范圍為“70個(gè)大中城市和熱點(diǎn)城市蘇州市”，但很多地方在執(zhí)行中，將檢查范圍擴(kuò)大至省內(nèi)的非熱點(diǎn)城市。福建還將檢查范圍擴(kuò)充至全省。
在檢查內(nèi)容方面，除國(guó)土部重點(diǎn)要求的“按時(shí)開(kāi)工、竣工情況和出讓價(jià)款繳納情況”外，一些城市還將改變?nèi)莘e率、改變土地用途等納入檢查范圍。
這些細(xì)節(jié)都說(shuō)明，此次檢查的力度和廣度應(yīng)是超出預(yù)期的。
事實(shí)上，對(duì)于閑置土地的處置，目前已有明確的文件依據(jù)。但分析人士認(rèn)為，由于此次檢查并非例行動(dòng)作，結(jié)合當(dāng)下的政策環(huán)境，其督促作用將十分明顯。一些地方國(guó)土部門(mén)還明確表示，將加強(qiáng)土地出讓、批后監(jiān)管等環(huán)節(jié)的管理，預(yù)示著未來(lái)土地管理政策存在強(qiáng)化的預(yù)期。
擴(kuò)圍至部分非熱點(diǎn)城市
此次檢查于9月下旬開(kāi)始啟動(dòng)，按照國(guó)土資源部的部署，檢查范圍包括70個(gè)大中城市和熱點(diǎn)城市蘇州市。檢查內(nèi)容是2013年1月1日以來(lái)住宅用地出讓合同執(zhí)行情況，重點(diǎn)是按時(shí)開(kāi)工、竣工情況和出讓價(jià)款繳納情況。檢查目的是促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給。
按照要求，各省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)將于今年11月30日前完成檢查、提交報(bào)告。
除71個(gè)重點(diǎn)城市外，國(guó)土部還明確表示，省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)可以將2016年以來(lái)房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲較快的其他城市納入檢查范圍。
在實(shí)際檢查中，部分非熱點(diǎn)城市也被納入檢查范圍。四川廣安、黑龍江鶴崗、湖北仙桃、湖南邵陽(yáng)、河南開(kāi)封等地均發(fā)布了參與此次檢查的消息，而這些城市并不在統(tǒng)計(jì)局口徑中的“70個(gè)大中城市”之列。
部分城市在執(zhí)行中，劃定重點(diǎn)城市進(jìn)行檢查。如湖南省的檢查范圍為“長(zhǎng)沙市、常德市、邵陽(yáng)市包括所轄縣(市、區(qū))”。有些則將檢查范圍擴(kuò)充至全省。按照福建省國(guó)土資源廳發(fā)布的通知，檢查范圍為省內(nèi)“各城市”。
從執(zhí)行情況看，大部分城市按照國(guó)土部確定的重點(diǎn)來(lái)檢查，部分城市則更為細(xì)化。如鶴崗市將“住宅用地合同執(zhí)行情況”細(xì)化為：是否存在改變?nèi)莘e率、改變土地用途、合同約定開(kāi)竣工時(shí)間執(zhí)行情況、價(jià)款繳納、棚改項(xiàng)目商品住宅、欠繳出讓金或滯納金、圈占閑置等。
河南某縣的做法為，對(duì)2013年1月1日以來(lái)的住宅用地列出清單，并列出臺(tái)帳，通過(guò)分組的方式，對(duì)每宗地的利用狀況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，從而獲得第一手材料。
執(zhí)行中的嚴(yán)苛，與此次檢查的性質(zhì)和所處的政策環(huán)境有關(guān)。
上述檢查的部署，被認(rèn)為是房地產(chǎn)供給側(cè)改革的一種延續(xù)和補(bǔ)充。今年4月，住建部、國(guó)土部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求商品住房庫(kù)存消化周期在6-12個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
該文件的目的在于強(qiáng)化“供地”環(huán)節(jié)的管理，而此次檢查的目的，則被認(rèn)為是強(qiáng)化“后供地階段”的監(jiān)管。這樣一來(lái)，政策才覆蓋了供應(yīng)端的整個(gè)鏈條。
從性質(zhì)上看，“此次檢查不屬于例行檢查，而是專項(xiàng)檢查”。國(guó)土部下屬某機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，“專項(xiàng)檢查的內(nèi)容比較集中，目的性強(qiáng)，檢查力度也較大。與此同時(shí)，專項(xiàng)檢查結(jié)束后，通常會(huì)形成書(shū)面報(bào)告，并可能據(jù)此對(duì)相關(guān)政策作出調(diào)整。”
上述人士還表示，此次檢查在9月下旬啟動(dòng)，當(dāng)時(shí)部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)依據(jù)監(jiān)管層的要求，對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行加碼。當(dāng)檢查深入到縣市一級(jí)時(shí)，十九大報(bào)告已經(jīng)出臺(tái)，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。這期間的政策基調(diào)趨向從緊，會(huì)對(duì)檢查起到一定的影響。
土地供后環(huán)節(jié)監(jiān)管強(qiáng)化
上周，河南省某縣公布了關(guān)于此次檢查的報(bào)告，從中可窺見(jiàn)土地合同執(zhí)行環(huán)節(jié)的一些問(wèn)題。
根據(jù)報(bào)告，該縣2013年1月1日以來(lái)出讓住宅宗地共103宗，土地面積237.4492公頃，合同價(jià)款金額22億元。通過(guò)排查，檢查出問(wèn)題的宗地?cái)?shù)量20宗，占19.4%；問(wèn)題宗地面積32.2237公頃，占13.57%。
報(bào)告稱，存在問(wèn)題的原因主要有以下幾種類型：一是由于政府原因致使企業(yè)無(wú)法按期開(kāi)工的，有15宗地，占問(wèn)題宗地面積的75.2%；二是由于原宗地上有建筑物未拆除造成企業(yè)未按期開(kāi)工的，共3宗，土地面積占11.6%；三是涉法涉訴2宗，土地面積占13.2%。
這20宗土地中，除涉法涉訴外，有10宗地已經(jīng)整改。
四川省廣安市廣安區(qū)國(guó)土資源局表示，2013年以來(lái)共拍賣(mài)出讓住宅用地34宗，截至目前僅有一宗未按時(shí)繳納土地出讓金，其余宗地均按照合同約定執(zhí)行。
2013年，國(guó)土部曾在全國(guó)范圍內(nèi)大規(guī)模處理閑置用地，并曝光1457宗閑置土地。國(guó)土部曾表示，土地閑置大體分兩類，企業(yè)自身原因造成的占46%，由于規(guī)劃變更等政府原因造成的占54%。
若前后進(jìn)行簡(jiǎn)單對(duì)比，政府原因仍是土地閑置的主要因素。但最終結(jié)論如何，仍需官方的報(bào)告來(lái)說(shuō)明。
上述國(guó)土部下屬單位人士認(rèn)為，無(wú)論最終結(jié)論如何，這類專項(xiàng)檢查通常會(huì)在短期內(nèi)起到一定的效果，如土地批后監(jiān)管環(huán)節(jié)會(huì)有所強(qiáng)化，開(kāi)工和供應(yīng)情況也將被督促。
隸屬于鄭州的滎陽(yáng)市國(guó)土資源局表示，會(huì)以本次檢查為契機(jī)，結(jié)合檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，建立完善我市住宅用地供后監(jiān)管機(jī)制。
安徽某縣國(guó)土部門(mén)表示，針對(duì)存在違反出讓合同執(zhí)行情況的宗地，主要通過(guò)限期(延期)開(kāi)工、收回土地使用權(quán)、解除合同等途徑依法處置，積極完善國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)供后監(jiān)管。
事實(shí)上，考慮到現(xiàn)階段的政策環(huán)境，未來(lái)土地調(diào)控政策很難放松，甚至有可能繼續(xù)強(qiáng)化。
從10月30日開(kāi)始，發(fā)改委、住建部開(kāi)展針對(duì)商品房銷(xiāo)售價(jià)格行為的專項(xiàng)檢查，重點(diǎn)檢查未明碼實(shí)價(jià)、價(jià)格欺詐、捂盤(pán)惜售、炒賣(mài)房號(hào)等行為。這次檢查的結(jié)束時(shí)間節(jié)點(diǎn)同樣在11月30日。兩部委還首次采用了“交叉檢查”的方式，凸顯出重視程度。
11月21日，住建部、國(guó)土部和央行在武漢市召開(kāi)部分省市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，學(xué)習(xí)貫徹黨的十九大精神，部署近期房地產(chǎn)工作。該會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，不能有任何‘喘口氣、歇歇腳’的念頭。”
對(duì)于土地市場(chǎng)的相關(guān)政策，該會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“完善土地供應(yīng)管理，提高租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供地比例，防止高價(jià)地推漲房?jī)r(jià)。”
上海易居(博客)房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，土地調(diào)控政策強(qiáng)化將成為大概率事件，監(jiān)管層會(huì)繼續(xù)鼓勵(lì)供應(yīng)，但交易規(guī)則將會(huì)調(diào)整，從而抑制地價(jià)上漲過(guò)快。他表示，目前熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)有所降溫，但部分三四線城市的地價(jià)仍明顯上漲。
