分析人士認為，中央從去年提出“加快研究建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”到此次明確“加快住房制度改革和長效機制建設”，房地產(chǎn)長效機制建設將進一步落實和提速。經(jīng)過密集的調(diào)控政策“洗禮”后，房地產(chǎn)從“經(jīng)濟支柱”的經(jīng)濟命題轉(zhuǎn)向“住有所居”的民生命題，最終將回歸保障和改善民生的屬性。
統(tǒng)一部署長期性和基礎性制度
中共中央政治局2016年12月召開的會議提出，要加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。一年多來，在分類調(diào)控、因城施策等思路的指導下，全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場調(diào)控此起彼伏，將樓市推進了限購、限價、限貸、限售、限商的“五限時代”。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，全國各地已出臺各類房地產(chǎn)調(diào)控政策200多次。分析人士認為，這些調(diào)控政策具有臨時性、分散性，旨在短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和預期，從而為長效機制的建立奠定基礎和爭取時間。而長效機制在很大程度上將吸取之前調(diào)控政策的經(jīng)驗，最終形成包括土地、市場、稅收、交易、租賃、保障等多方面內(nèi)容在內(nèi)的“政策包”。
目前，多個環(huán)節(jié)和領域的機制探索已經(jīng)展開試點。例如在土地利用方面，在上海、廣州、杭州等13個城市，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，農(nóng)村土地制度改革破冰前行。
2018年是全面建成小康社會決勝階段、實施“十三五”規(guī)劃承上啟下的關鍵年，在此節(jié)點，中共中央政治局召開會議提出，要把“加快住房制度改革和長效機制建設”作為2018年著力抓好的重點工作之一，意義重大深遠。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法務部主任康俊亮認為，從明年開始，政府調(diào)控的重心將逐漸從各地頻繁出臺行政性調(diào)控轉(zhuǎn)向中央統(tǒng)一部署的長期性和基礎性制度。當然，限購、限價等行政性調(diào)控政策并不會立刻退出，而是在一定時期內(nèi)，與長期性和基礎性的制度并行，此后才會被慢慢替代。
“加快住房制度改革和長效機制建設，意味著既要加快租賃市場的發(fā)展，建立租購并舉的住房制度，又要利用土地、財稅、金融、行政等一系列手段，實現(xiàn)供求雙向調(diào)節(jié)，達到供求平衡。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授、北京市房地產(chǎn)法學會副會長趙秀池認為，各地還要因城施策，做好城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，從源頭上讓住房的數(shù)量與結構符合市場需要，解決住房市場不發(fā)展平衡不充分的問題。
隨著住房制度改革和長效機制加快建設，多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度以及財稅、戶籍、平臺建設等房地產(chǎn)制度內(nèi)容都將取得重大突破，房地產(chǎn)市場也有望結束過去幾輪“調(diào)控時松時緊、房價大起大落”的局面。
住房進入質(zhì)量發(fā)展階段
1998年中國城鎮(zhèn)住房制度發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，住房商品化時代開啟。在之后的短短幾年間，房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展并成為中國經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。樓市雖然在總體上告別了住房短缺的時代，但也帶來了過度金融化、城市間發(fā)展不平衡等問題。
近年來，伴隨著房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“高歌猛進”式發(fā)展，樓市調(diào)控政策出臺從疏到密，調(diào)控手段從單一到多元，調(diào)控區(qū)域從熱點城市到全國各地，房地產(chǎn)市場長期性和基礎性制度呼之欲出。對于此次會議提出的“加快住房制度改革和長效機制建設”，不少受訪專家將此解讀為開啟“二次房改”。
“總體上來看，整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了一個關鍵的轉(zhuǎn)折期，需要加快完善住房制度。”國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長、研究員鄧郁松認為，將“加快住房制度改革和長效機制建設”理解為“二次房改”有一定道理。
鄧郁松表示，以往的調(diào)控實踐已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗，調(diào)控政策取得了明顯成效，但還有很多方面存在欠缺。因此，要在理論層面上理清土地、金融、稅收、住房保障等方面的重大制度和政策安排究竟會對房地產(chǎn)市場帶來哪些影響，同時以國際視野對其他國家的典型住房制度和政策進行一個長期的比較分析。
此外，本次會議還強調(diào)，穩(wěn)中求進工作總基調(diào)是治國理政的重要原則，要長期堅持。推動高質(zhì)量發(fā)展是當前和今后一個時期確定發(fā)展思路、制定經(jīng)濟政策、實施宏觀調(diào)控的根本要求。“高質(zhì)量發(fā)展符合市場規(guī)律和中國國情。經(jīng)過測算，我國住房總量的矛盾已經(jīng)解決，但是品質(zhì)還有非常大的提升空間，這時需要越來越重視提升居住品質(zhì)。”鄧郁松表示。
事實上，推動高質(zhì)量發(fā)展體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場領域正是會議提出的“提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和長效機制建設，提供更多優(yōu)質(zhì)生態(tài)產(chǎn)品”。此外，通過梳理黨的十九大報告內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，“房子是用來住的、不是用來炒的”和“住房制度”、“住有所居”等內(nèi)容均在提高保障和改善民生水平內(nèi)容中被提及。因此業(yè)內(nèi)分析人士認為，在住房進入質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)將回歸保障和改善民生的屬性。
