自1998年啟動房改以來，伴隨中國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的進程，房地產(chǎn)業(yè)取得了長足發(fā)展。但在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展過程中，也出現(xiàn)了一些突出矛盾和問題。
針對這種狀況，中央適時出臺調(diào)控政策，在堅持完善房地產(chǎn)相關制度建設的同時，加強對地方樓市的監(jiān)管，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。當前，黨的十九大又對新時代房地產(chǎn)市場的定位和調(diào)控方向作了進一步明確。
加強保障
抑制投資投機購房
1999—2016年間，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資由0.4萬億元增長至10.26萬億元，增長近25倍；商品房銷售額由0.3萬億元增長至11.76萬億元，增長約38倍；銷售面積由1.46億平方米增長至15.73億平方米，增長近10倍，對于帶動投資、拉動經(jīng)濟增長和推動人民生活水平提高發(fā)揮了重要作用。
近些年，房地產(chǎn)業(yè)在帶來積極影響的同時，也出現(xiàn)了發(fā)展不平衡、不充分的問題。
2016年9月30日，多地政府按照分類調(diào)控、因城施策的思路，采取有針對性的措施抑制投資投機性購房，引導合理住房需求，開啟新一輪樓市調(diào)控。
從目前情況看，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，一線城市和部分熱點二線城市的房地產(chǎn)市場基本穩(wěn)定，部分前期出現(xiàn)階段性房價上漲的三四線城市市場趨穩(wěn)，其他城市總體平穩(wěn)，市場預期也出現(xiàn)了積極變化。
十九大報告對房地產(chǎn)市場定位和住房制度改革提出了明確要求，強調(diào)：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”
十九大報告中的重要論述，明確了新時代房地產(chǎn)市場的發(fā)展要注重優(yōu)化供應結構，以滿足人民的多層次住房需求為出發(fā)點，從供給端推動房地產(chǎn)市場的長效機制建設，形成保障房市場、商品房市場并行發(fā)展的良好局面。
準確把握
市場趨勢與住房制度
準確把握新時代房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，必須深刻理解黨的十九大報告的重要內(nèi)涵。
其中，“房住不炒”明確了房地產(chǎn)市場的總體定位，國家將繼續(xù)遏制投資投機性需求，擠壓炒房套利空間，弱化住房金融屬性，使其重歸居住屬性；“多主體供給”注重深化住房供給側結構性改革，通過新增住房供應主體，優(yōu)化供應結構，讓更多社會資本進入住房供給建設體系中，進一步拓寬住房投資資金來源；“多渠道保障”則是通過金融、土地、財稅、投資、立法等各層面的改革對住房供應的多種渠道進行探索嘗試，增強我國住房方式的多樣性和靈活性；“租購并舉”強調(diào)以滿足多層次的住房需求為出發(fā)點，從供給端推動房地產(chǎn)市場長效機制建設，加大租房市場供應力度，緩解房價上漲壓力。
歸納起來，新時代房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以下主要特點：
調(diào)控政策將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。今年以來，先后有多個地區(qū)出臺上百次調(diào)控政策，著力解決住房發(fā)展中存在的突出問題。新時代房地產(chǎn)市場要堅持調(diào)控目標不動搖、調(diào)控力度不放松，把穩(wěn)市場、控房價、化解泡沫風險作為重中之重。隨著房地產(chǎn)信貸“去杠桿”持續(xù)推進，貨幣政策將繼續(xù)維持穩(wěn)健從緊態(tài)勢，從信貸端強化對投資投機性購房的打擊力度。
住房制度改革將不斷深化，租賃市場和共有產(chǎn)權住房發(fā)展將加快。在運用行政手段抑制房價快速上漲趨勢的同時，政府將不斷深化住房制度改革，探索建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制，妥善處理政府提供住房保障公共服務和住房市場化的關系，建立健全符合我國國情的住房保障和供應體系，為滿足居民多層次的住房需求提供政策保障。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉型創(chuàng)新動力將不斷增強。在調(diào)控政策持續(xù)偏緊的大環(huán)境下，企業(yè)之間業(yè)績分化仍將持續(xù)，行業(yè)競爭程度將更為激烈，勢必會倒逼房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷加大轉型創(chuàng)新力度，努力在市場競爭中保持優(yōu)勢地位。萬科、碧桂園、恒大、保利等龍頭企業(yè)順應形勢主動換擋，無論是加碼多元化、轉型成為城市配套運營服務商，還是剝離重資產(chǎn)轉向輕資產(chǎn)模式，都在規(guī)模與效益上尋求新的平衡，確保企業(yè)行穩(wěn)致遠。可以預期這些有實力的企業(yè)將持續(xù)增強轉型動力，在業(yè)務領域、經(jīng)營模式和房地產(chǎn)金融等方面進行實踐創(chuàng)新，不斷開辟新的業(yè)績增長點，緩解企業(yè)未來發(fā)展壓力。
監(jiān)測預警
防止房價異常波動
政府要營造穩(wěn)定的市場環(huán)境。堅持因城施策的治理思路，在當前調(diào)控成果的基礎上，嚴格落實地方政府主體責任，建立房價預警機制，對熱點城市及潛在熱點城市房價進行監(jiān)測，防止房價出現(xiàn)異常波動。
強化土地供應管控。根據(jù)區(qū)域市場需求、庫存周期等實際情況，科學制定土地供應計劃，嚴格把控土地供應節(jié)奏，分類調(diào)控土地供應結構，確保市場供需動態(tài)平衡，著力緩解市場供求矛盾和房價上漲壓力。
加快住房制度改革和長效機制建設。借鑒部分城市發(fā)展經(jīng)驗，加快推進租賃房、共有產(chǎn)權房試點，加大保障性住房建設力度，優(yōu)化住房供應結構，完善租購并舉的住房制度；同時，加快推進房地產(chǎn)稅立法工作，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅收制度。
金融機構要嚴控信貸資金流向。金融監(jiān)管部門要繼續(xù)加大對消費貸、經(jīng)營貸款等資金監(jiān)管力度，持續(xù)開展風險排查，嚴格規(guī)范資金使用用途和資金交易流向，防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。
完善保障性住房資金支持機制。隨著“租購并舉”政策的逐步推進，要對保障性住房建設項目提供必要的資金支持，在貸款額度、期限、利率等方面給予政策性傾斜，緩解保障房建設中地方財政資金壓力，實現(xiàn)保障房建設的可持續(xù)發(fā)展。
開展租賃住房金融創(chuàng)新。要積極探索租賃住房金融創(chuàng)新業(yè)務，不斷優(yōu)化住房租賃市場各環(huán)節(jié)的金融產(chǎn)品和服務，滿足租賃住宅領域多層次、多樣性的金融需求。
房地產(chǎn)企業(yè)要積極推動企業(yè)發(fā)展改革。房地產(chǎn)企業(yè)要深入學習貫徹落實習近平新時代中國特色社會主義思想和十九大精神，以深化住房供給側結構性改革為主線，以滿足多層次住房需求為目標，開拓創(chuàng)新，勇于擔當，善于作為，推動房地產(chǎn)業(yè)務轉型升級。
加大保障性住房參與力度。緊抓政企合作新機遇，整合多方資源，積極參與舊城改造、城中村改造和棚戶區(qū)改造等項目，加大對租賃住房、共有產(chǎn)權房等民生工程的參與力度，為實現(xiàn) “讓全體人民住有所居”目標貢獻力量，切實履行房地產(chǎn)企業(yè)應承擔的社會責任。
大力扶持長租公寓業(yè)務。要依托房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，順應多主體供給、租購并舉住房制度大趨勢，積極開展產(chǎn)品創(chuàng)新、業(yè)務創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，拓展和培育長租公寓業(yè)務，延伸和完善房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈，提升運營服務能力，為布局存量市場早著先鞭，為企業(yè)持續(xù)發(fā)展激發(fā)新活力、增添新動能。
展望未來，十九大報告關于新時代背景下的房地產(chǎn)市場定位，將促使各參與主體認清形勢，統(tǒng)一認識，積極作為，加快推進供給側結構性改革，為市場提供更豐富更多元化的住房產(chǎn)品，助力人民群眾實現(xiàn)“住有所居、安居樂業(yè)”的美好生活。
