住房問題是民生問題，棚戶區(qū)改造是改善城市居住條件，改善城市人居環(huán)境，解決城市區(qū)域內(nèi)發(fā)展不平衡、不充分的有效方式。改善城市人居環(huán)境涉及方面很多，方式方法多種多樣，棚戶區(qū)改造是最有效的方式之一。
為什么說棚戶區(qū)改造是改善城市人居環(huán)境的有效方式？從棚戶區(qū)改造取得的成效來看，其在改善居民住房條件、推動城市建設、促進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展、拉動經(jīng)濟增長等方面發(fā)揮了重要作用。
在改善居民住房條件方面，2008~2017年全國累計開工棚戶區(qū)改造3880萬套，9500萬居民出棚進樓，住上了寬敞明亮、配套齊全的新房。棚戶區(qū)改造工作不僅得到了廣大群眾的擁護，也得到國際社會的贊譽。聯(lián)合國評價我國棚戶區(qū)改造實踐是一個世界奇跡。
棚戶區(qū)改造在完善城市功能、推動城市建設方面發(fā)揮著非常重要的作用。棚戶區(qū)改造一直是和城市建設、城市環(huán)境治理、城市人居條件改善有機結(jié)合，通過棚戶區(qū)改造使老城區(qū)的環(huán)境發(fā)生了根本性的變化，同時促進了新城區(qū)的發(fā)展。
在促進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展方面，我國在商品住房庫存量大、市場房源充足的城市采取棚改貨幣化安置。以2016年為例，全國棚改貨幣化安置比例為48.5%，估算消化商品房2.5億平方米，約占全年商品房銷售面積的18%。此外，棚戶區(qū)改造不僅帶動投資也可以拉動消費，居民住房改善后，消費信心和能力也會增強，裝修、購買家具家電等消費也會增加。
從概念來看，城市棚戶區(qū)（危舊房）是指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、建筑安全隱患多、使用功能不完善、配套設施不健全的區(qū)域。目前棚戶區(qū)改造主要有政府購買服務模式、國企棚改模式、PPP模式、商業(yè)化開發(fā)模式4種途徑。
其中，政府購買服務模式涉及到的環(huán)節(jié)包括完善配套制度、履行政府購買服務程序、簽訂購買服務協(xié)議、資金納入預算管理等。在PPP模式中，社會資本通過PPP程序參與棚戶區(qū)改造，但目前實例不多。商業(yè)化開發(fā)模式在地方上采取比較多，但是由于一二級聯(lián)動模式缺失法律支撐，政策依據(jù)不是很充分，這種模式更需要關(guān)注是否具有合規(guī)性的風險。
從現(xiàn)實情況來看，當前在推進棚改過程中要注意以下問題：嚴格核定棚改建設內(nèi)容，包括嚴禁將棚改以外工程建設納入棚改計劃、嚴格核定片區(qū)內(nèi)非住宅類建筑內(nèi)容等；結(jié)合當?shù)厣唐贩繋齑妗⒎績r情況等因地制宜確定棚改安置方式；盡力而為與量力而行相結(jié)合，聯(lián)合地方財力推動棚改實施。
我認為，“由于棚改安置導致房價尤其是三四線城市房價的上漲”的觀點不可信。最近，我們進行了專題分析，2016年11月到2017年11月，在房價上漲比較快的10個城市里面，有一半以上城市基本上沒有棚改的任務或者棚改任務量很少，也有接近一半城市沒有拿到一分錢的棚改房安置貸款。房價問題非常復雜，涉及方方面面，因此各地的安置方式一定要與所在地的商品房庫存、房價上漲的壓力情況等相結(jié)合，因地制宜確定棚改安置方式。
（文章為國家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部住宅評審局副局長吳振程在1月11~12日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指導，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會人居環(huán)境委員會和晉江市住房城鄉(xiāng)建設局主辦，《中國建設報·中國房地產(chǎn)》等支持的“第九屆中國人居環(huán)境高峰論壇”上的講話。）
