“一成首付，12萬(wàn)起搶學(xué)區(qū)房”“可以先付兩成，3個(gè)月付清首付剩余部分”……就在兩三個(gè)月前，全款優(yōu)先的潛規(guī)則還在扎痛剛需，豈料年中濟(jì)南樓市畫(huà)風(fēng)突變，開(kāi)發(fā)商為沖任務(wù)明里暗里推出低首付、特價(jià)房促銷(xiāo)，讓購(gòu)房者大呼看不懂。就在同時(shí)，七部委從本月起專(zhuān)項(xiàng)治理樓市亂象，重點(diǎn)打擊“首付貸”等亂象，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這種低首付與“首付貸”有本質(zhì)不同，而是意欲提前鎖定客戶(hù)，總體看下半年樓市價(jià)格穩(wěn)定。
拉客戶(hù)銷(xiāo)售晚上路邊賣(mài)房中介包場(chǎng)推新房
6月30日晚8：00過(guò)后，在臥龍路上，陽(yáng)光100銷(xiāo)售小張和同事們站在路邊向過(guò)往行人宣傳樓盤(pán)，感興趣的人會(huì)停下問(wèn)兩句，更多的則是擺擺手匆匆而過(guò)。“沒(méi)辦法啊，公司規(guī)定的任務(wù)，我們主要走行銷(xiāo)。您留個(gè)電話(huà)吧，明天有空過(guò)來(lái)看看樣板間吧?”一名銷(xiāo)售說(shuō)，他們樓盤(pán)主要針對(duì)周邊改善群體，從去年底一開(kāi)盤(pán)就是通過(guò)在路邊推介，附近泉景天沅、臥龍花園客戶(hù)換房都是通過(guò)這種模式拉來(lái)的。在交談中，該銷(xiāo)售表示，“網(wǎng)紅”吳家堡的進(jìn)城置業(yè)群體是他們樓盤(pán)最好打交道的客戶(hù)，那段時(shí)期令他頗為留戀。“那里有一個(gè)村的客戶(hù)從一樓到四樓全包了，交首付連收據(jù)都不要了，直接全款。南邊雙龍莊拆遷就不行了，沒(méi)拉到多少客戶(hù)。”話(huà)說(shuō)間，看到有人騎車(chē)從遠(yuǎn)處過(guò)來(lái)，他上前把樓盤(pán)資料遞上，可對(duì)方連停都沒(méi)停……
這邊樓盤(pán)銷(xiāo)售為拉客戶(hù)拼到晚上八九點(diǎn)，那邊不少房產(chǎn)中介則因二手房有價(jià)無(wú)市，從去年底以來(lái)就轉(zhuǎn)戰(zhàn)一手房市場(chǎng)，通過(guò)給開(kāi)發(fā)商帶客，促成交易后提點(diǎn)維持業(yè)務(wù)。當(dāng)天下午，在白馬山附近的一家樓盤(pán)，3名鏈家的員工帶來(lái)客戶(hù)后，銷(xiāo)售接著為新客戶(hù)介紹起樓盤(pán)。據(jù)該樓盤(pán)一名銷(xiāo)售講，中介帶來(lái)客戶(hù)并成交后會(huì)有返點(diǎn)，大約是1個(gè)點(diǎn)，“客戶(hù)不管從什么渠道過(guò)來(lái)，價(jià)格都和認(rèn) 籌客戶(hù)是一樣的，這個(gè)你放心。”
與有的中介為樓盤(pán)零散帶客相比，跟開(kāi)發(fā)商有固定合作的中介則“包場(chǎng)”賣(mài)房。在微信朋友圈中，流傳東部某樓盤(pán)組織了渠道專(zhuān)場(chǎng)，所有渠道帶客可以享受專(zhuān)屬“一口價(jià)特惠”，特價(jià)1.5萬(wàn)元。
博眼球頻現(xiàn)抵賬房特價(jià)房“一成首付”搶眼
就在陽(yáng)光100的小張等人在路邊賣(mài)力推介房子時(shí)，20多公里外的邢村立交附近一家樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)則一片忙碌，銷(xiāo)售小周(化姓)在微信朋友圈里發(fā)了一條視頻，并附上文字：“兩小時(shí)倒計(jì)時(shí)，最低首付一定不要錯(cuò)過(guò)。”此時(shí)已是晚上9點(diǎn)多，活動(dòng)臨近尾聲。
最低首付——低到只有一成，這引發(fā)圈內(nèi)圈外熱議：從“4·26”濟(jì)南下發(fā)規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為的通知至今只有兩個(gè)月，從全款挑客到“一成首付”搶客，開(kāi)發(fā)商的臉為啥變得這么快?小周告訴記者，所謂“一成首付”指的是先交上房款的10%，剩余兩成(首套房客戶(hù))在7月18日前交齊。這樣看來(lái)，此舉是開(kāi)發(fā)商博眼球的促銷(xiāo)動(dòng)作，并不是降價(jià)信號(hào)。除了“一成首付”，還有樓盤(pán)為了促銷(xiāo)推出了“兩成首付”。還是在白馬山附近的上述樓盤(pán)，銷(xiāo)售稱(chēng)可以先交兩成，剩余首付部分3個(gè)月內(nèi)付清。該樓盤(pán)還推出了限量特價(jià)房源，據(jù)稱(chēng)也是為了在年中銷(xiāo)售業(yè)績(jī)好看些。
進(jìn)入6月以來(lái)，濟(jì)南樓市就被抵賬房、特惠房攪動(dòng)著。工業(yè)北路翡麗公館、文莊附近綠地國(guó)際城都曾不約而同地推出過(guò)工程抵賬房，價(jià)格比樓盤(pán)房源正常售價(jià)低1000元到數(shù)千元不等，主要是開(kāi)發(fā)商回籠資金。陽(yáng)光100不僅推出了特價(jià)房，還有團(tuán)購(gòu)優(yōu) 惠，并且兩種優(yōu) 惠還可以疊加。萬(wàn)科海晏門(mén)推出的特價(jià)住宅2.5萬(wàn)元起，特價(jià)房源為頂層，只剩3套，7月起就恢復(fù)原價(jià)。巧合的是，上述多家在售項(xiàng)目單價(jià)在2萬(wàn)以上，一方面是為沖任務(wù)搞促銷(xiāo)，一方面也反映出房?jī)r(jià)漲上來(lái)后，購(gòu)房者需要消化和接受的過(guò)程。
掀風(fēng)暴本月起治理樓市亂象買(mǎi)房又見(jiàn)驗(yàn)資
就在6月底，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)暴來(lái)臨——7月起至12月底，七部委在30城專(zhuān)項(xiàng)治理樓市亂象。記者注意到，在30城名單中，從去年至今年6月，這30城都出臺(tái)了吸引人才的相關(guān)政策，有的城市如武漢為引才連發(fā)多文，有的城市如太原就在6月份剛剛出臺(tái)政策。但有的城市“給房又補(bǔ)貼、買(mǎi)房不限購(gòu)”，過(guò)低的門(mén)檻限制被認(rèn)為對(duì)沖了樓市調(diào)控。
今年4月26日，濟(jì)南發(fā)文規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為后，通報(bào)處理了濟(jì)南天建天和園無(wú)證銷(xiāo)售、一房?jī)少u(mài)違規(guī)行為，開(kāi)發(fā)商不敢再明目張膽地挑客戶(hù)。隨著三成剛需能入場(chǎng)選房，市場(chǎng)上開(kāi)盤(pán)氣氛不再像此前那樣緊張，購(gòu)房者搖到不如意的房源后棄房現(xiàn)象隨之增多，有的樓盤(pán)為鎖定客戶(hù)，開(kāi)始要求在看房登記時(shí)驗(yàn)資。在南城一家樓盤(pán)，銷(xiāo)售稱(chēng)購(gòu)房者在登記時(shí)除了提交房查資料，還要提供存款驗(yàn)資證明。像135平方米戶(hù)型驗(yàn)資110萬(wàn)元、240平方米戶(hù)型驗(yàn)資180萬(wàn)元，相當(dāng)于三成首付。“因?yàn)檫x房后要七天內(nèi)簽約，可以是存款、基金、股票、理財(cái)產(chǎn)品，只要能證明有足夠資金就行。”該樓盤(pán)一銷(xiāo)售如此表示，但也可以先登記選房時(shí)交錢(qián)。
對(duì)于“一成首付”和驗(yàn)資行為，業(yè)內(nèi)人士表示這都屬于開(kāi)發(fā)商鎖客戶(hù)。七部委重點(diǎn)打擊“首付貸”是因?yàn)橘?gòu)房者零首付就可以購(gòu)房甚至投機(jī)投 資炒房，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，而“一成首付”并非開(kāi)發(fā)商或金融機(jī)構(gòu)墊付，本質(zhì)上兩者有區(qū)別。該樓盤(pán)此前開(kāi)盤(pán)基本上是在3天內(nèi)交齊首付，現(xiàn)在放寬到3周，很明顯是圈住客戶(hù)。
●業(yè)內(nèi)說(shuō)法
下半年高地價(jià)項(xiàng)目承壓樓市會(huì)出現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量縮”
“一成首付不是降價(jià)信號(hào)，市場(chǎng)還沒(méi)有脆弱到降價(jià)賣(mài)房的地步。”據(jù)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)一業(yè)內(nèi)人士分析，近期東部樓盤(pán)推盤(pán)頻率比較高，是因?yàn)榈搅四曛袥_任務(wù)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，在這樣的背景下，保持好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)就要求開(kāi)發(fā)商千方百計(jì)搞促銷(xiāo)。去年年底，東部就有多家樓盤(pán)推出過(guò)“一成房款，分期首付”，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)認(rèn)為與開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售承壓有關(guān)。
濟(jì)南市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)李剛認(rèn)為，從近期部分項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)來(lái)看，地價(jià)成本高的開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售承壓較大，有的樓盤(pán)借毛坯變精 裝意圖提價(jià)，但效果并不好。記者注意到，像推出“一成首付”的該樓盤(pán)此前高層賣(mài)1.3萬(wàn)的時(shí)候次次清盤(pán)，這次開(kāi)盤(pán)去化率并不理想。“和一年前相比，現(xiàn)在濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)一種相持的局面，購(gòu)房者能接受的1.5萬(wàn)元以下樓盤(pán)減少，但并不代表2萬(wàn)元以上的高地價(jià)項(xiàng)目就能被認(rèn)可。”他認(rèn)為，下半年開(kāi)發(fā)商打價(jià)格戰(zhàn)的幾率不大，但會(huì)出現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)定、銷(xiāo)售縮量的情況，現(xiàn)在企業(yè)拿地成本高，降價(jià)一兩百元也吸引不了購(gòu)房者，因此企業(yè)拿地后合作非常多，在降低成本的同時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，濟(jì)南市場(chǎng)上多家企業(yè)抱團(tuán)合作從個(gè)別現(xiàn)象到如今已成常態(tài)。就在上個(gè)月，中垠地產(chǎn)公開(kāi)為去年拿到的漢峪地塊尋求合作伙伴，彌補(bǔ)自身經(jīng)驗(yàn)和資金不足的問(wèn)題;唐冶片區(qū)剛開(kāi)盤(pán)的玖唐府，由中駿、金地、龍湖、萬(wàn)科聯(lián)合開(kāi)發(fā)。此外，像長(zhǎng)嶺山片區(qū)、孫村片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目以及章丘中麓府都有開(kāi)發(fā)商合作的身影。
