香港樓市氣氛持續(xù)熾熱，豪宅成交亦不斷升溫。
中原地產(chǎn)7月17日公布的數(shù)據(jù)顯示，香港傳統(tǒng)豪宅地段山頂南區(qū)今年第二季度共錄得55宗一、二手樓買賣，總額共約146.54億港元。其中，52宗為二手豪宅成交，涉及金額達(dá)133.87億港元，環(huán)比飆升338%。
“第二季度有多個豪宅新盤推出，發(fā)展商定價十分進(jìn)取，因此不少買家開始轉(zhuǎn)向二手市場尋找貨源，而山頂南區(qū)的二手豪宅價格整體落后大市，從而吸引了很多投資者及換樓客。”中原豪宅山頂南區(qū)資深營業(yè)董事何兆棠17日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。
其中，單宗交易金額過億港元的成交在第二季度達(dá)到12宗，累計金額為107.97億港元，環(huán)比激增617.4%。
轉(zhuǎn)賣為租規(guī)避空置稅
對于特區(qū)政府上月針對一手樓盤推出的空置稅，何兆棠坦言對豪宅市場的影響有限，“發(fā)展商可將空置單位轉(zhuǎn)賣為租，即使物業(yè)空置，樓價升值足以抵銷空置稅開支，很多開發(fā)商對這類豪宅單位比較惜售。同時，利率上升對豪宅樓價影響不大。然而，在中美貿(mào)易摩擦陰霾下，一手樓價升幅將放緩，其中屋苑型的豪宅單位受影響較大，反而一萬平方呎以上的超級豪宅的價格則會繼續(xù)屢創(chuàng)新高。”
他續(xù)稱，由于絕大部分豪宅買家傾向于現(xiàn)樓，而一般豪宅單位的裝修耗時約一年以上，“以新鴻基地產(chǎn)旗下位于南區(qū)的豪宅項目Shouson Peak為例，已經(jīng)開售了5-8年，部分單位目前處于出租狀態(tài)，而該公司的另一個豪宅項目則指明只租不賣。”
同時，根據(jù)萊坊發(fā)布的《財富報告》顯示，截至2017年12月31日，香港豪宅售價連續(xù)6年穩(wěn)占全球第二貴之位，以100萬美元計，去年在香港只可購買22平方米豪宅，僅次于摩納哥。
以新鴻基地產(chǎn)旗下的沙田九肚麗坪路豪宅新盤云端為例，最近一個實用面積為3727平方呎的洋房以1.8億港元成交，呎價高達(dá)4.8萬港元。該豪宅項目自今年4月起推出，目前已累計出售11幢洋房，套現(xiàn)金額達(dá)14.7億港元。
物以稀為貴，香港豪宅市場向來受到富豪們的追捧，但這類物業(yè)的供應(yīng)卻十分匱乏。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署的資料顯示，截至2016年年底，實用面積在1722-3013平方呎的住宅單位存量約23000個，但在香港整體私人住宅存量中的比例僅2%。
同時，全香港實用面積超過3013平方呎的大面積豪宅單位只有約3200個，占比0.3%。這類單位在過去四年的每年新供應(yīng)量不足100個，占同期整體住宅落成量不足1%，去年這一比率更跌至0.6%。
內(nèi)地買家青睞高價豪宅
近年來，內(nèi)地富豪已成為香港豪宅市場的生力軍。
“從二手豪宅市場來看，未來成交將主要集中于1-2億港元的物業(yè)，其中本地買家占比達(dá)到70%-80%，而2-3億港元的豪宅市場選擇較少，而國內(nèi)買家主要集中購買單價在5億港元以上的豪宅。他們對全幢收購重建的屋地興趣較大。”何兆棠透露。
同時，中原地產(chǎn)山頂南區(qū)營業(yè)董事李卓雄向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出，隨著一大波內(nèi)地新經(jīng)濟(jì)公司在港上市，很多上市公司的創(chuàng)始人和高管會選擇在香港購買豪宅用于資產(chǎn)保值，“他們的首選是傳統(tǒng)的豪宅或豪屋，這類買家更注重的是豪宅本身的稀缺性，通常這類單位的價格也會更貴。”
李卓雄透露，一般內(nèi)地買家更傾向以公司名義買賣這類物業(yè)（主要由公司名義持有的物業(yè)通過股份轉(zhuǎn)讓的形式轉(zhuǎn)給另一公司，且交易雙方均為香港或離岸公司），這樣可以規(guī)避三年內(nèi)轉(zhuǎn)讓物業(yè)須繳的額外印花稅。同時，以轉(zhuǎn)讓公司名義的形式，買賣雙方只須付0.2%股權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅，而可以避免繳納30%的雙倍印花稅。
“由于以公司名義轉(zhuǎn)讓不能從銀行獲得貸款，因此通常很多買家都是墊付完購樓金額后，再以公司股份去銀行做抵押融資貸款。”他表示。
公開數(shù)據(jù)顯示，過去8年至少有126宗物業(yè)交易，以轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)形式，避免繳交上述物業(yè)印花稅，涉及稅款高達(dá)93.5億港元，其中有19 宗成交的買家來自中國內(nèi)地。
