從2016年至今，東莞的二手中介門店和經(jīng)紀人像坐了一趟“過山車”，沖上高峰并迅速擴張，到滑落低谷門店關(guān)閉、人員流失，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前東莞的中介門店和從業(yè)人員已關(guān)門、轉(zhuǎn)行超過三成。業(yè)內(nèi)人士表示，在目前的市場環(huán)境下，東莞中介門店關(guān)門、經(jīng)紀人轉(zhuǎn)行或成常態(tài)，但也給此前混亂的中介行業(yè)市場一個重新洗牌和整頓的機會。
現(xiàn)象
市場變化大，中介門店從擴張變關(guān)門
2016年，隨著深圳投資客大量進入東莞市場，轉(zhuǎn)介深圳客進入東莞市場的中介門店開始進入迅猛的擴張階段，同一個小區(qū)的街鋪就有幾個中介門店進行競爭，最瘋狂時甚至出現(xiàn)中介公司一天開張40多家門店的現(xiàn)象。那也是東莞中介門店擴張得最厲害的一年。
然而，這一切在進入2018年后戛然而止。隨著一手樓市調(diào)控政策的深入，二手房“三價合一”政策執(zhí)行，房貸利率的上升，東莞二手房成交量直線下滑，直接影響了從業(yè)者的生存狀態(tài)，不少中介門店關(guān)門，經(jīng)紀人轉(zhuǎn)行。
在莞城一個小區(qū)外圍聚集了好幾家中介門店，其中一家中介門店大門緊鎖，里面雖然還擺放著桌椅，但是明顯布滿了灰塵，顯然已經(jīng)有較長一段時間沒有開張。在鴻福路地鐵口附近，位于東莞最熱鬧的商業(yè)中心區(qū)之一，一家中介門店老板已連續(xù)幾天在朋友圈發(fā)布轉(zhuǎn)讓中介門店信息。一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，中介門店轉(zhuǎn)讓或關(guān)門的消息在今年很多。記者在走訪市場時也發(fā)現(xiàn)，去年一些小區(qū)門前有十幾二十家中介門店，同一個品牌在同一片區(qū)甚至有兩三家門店出現(xiàn) ，但今年以來，一些門店悄然改頭換面，變成了銷售其他產(chǎn)品的商鋪，一些門店則干脆大門緊閉，里面的辦公用品已經(jīng)被搬空。
東莞房地產(chǎn)中介協(xié)會會長、金信聯(lián)行總經(jīng)理羅鳳透露，目前全市中小中介公司已經(jīng)有三分之一倒閉。金信聯(lián)行市場研究部相關(guān)負責(zé)人表示，一些中小型中介公司不具備在這種相對低迷環(huán)境下生存的資金、管理方式和運營新渠道，關(guān)閉門店實際上是最明智的選擇。
超三成人員轉(zhuǎn)行，中介門店收縮
受到房產(chǎn)調(diào)控政策的影響，東莞二手房成交低迷，收入減少，辭職轉(zhuǎn)行的地產(chǎn)經(jīng)紀人增加。東莞中原發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳也介紹，在二手房市場，今年地產(chǎn)經(jīng)紀人數(shù)量和經(jīng)紀公司數(shù)量下滑超過30%。
東莞南城西平片區(qū)是城區(qū)二手房市場最火熱的區(qū)域之一，這里曾經(jīng)聚集了幾十家中介門店。去年，每一家門店里面都有少至4、5人，多至十幾二十人駐守。
而近期記者走訪時發(fā)現(xiàn)，不少門店僅有三四個人守店，甚至有的門店僅看到一個人留守，從業(yè)人員明顯減少了。“今年中介人員流失很嚴重，一些原來有近十個人的中小型門店甚至都變成夫妻店了。”一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“一些人辭職轉(zhuǎn)行了，一些人則退回到三四線城市繼續(xù)從事地產(chǎn)中介工作。”該名業(yè)內(nèi)人士介紹，最明顯的一個變化是，在前年去年做二三級市場聯(lián)動時，一個新盤很容易就能夠號召到幾百人參與誓師，而今年卻只能勉強招到幾十個人，從業(yè)人員少了許多。
分析
“三價合一”影響，成交量跌至2014年水平
今年2月份，東莞陸續(xù)有銀行實行“三價合一”政策，該政策提出，在房貸審批時，銀行以網(wǎng)簽價和計稅評估價的最低值作為貸款評估額度的依據(jù)，即理論上要求評估價、網(wǎng)簽備案合同價、房管局計稅評估價三個價格為同一價格。這使得二手房“陰陽合同”大大減少，這一政策提高了二手房購房成本，直接讓許多人暫停購房計劃，也讓東莞二手房市場成交跌入低谷。
與此同時，二手房房貸利率持續(xù)上浮給二手房市場雪上加霜。東莞中原統(tǒng)計，截至6月份，二手房首套房貸利率上浮最低為15%，最高達40%，八成以上的銀行利率維持在上浮20%~30%之間；目前有多達11家銀行暫停了二手房貸。
從成交量來看，東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年東莞二手住宅網(wǎng)簽量為15787套，同比減少36%，環(huán)比去年下半年減少33%，基本回到2014上半年的成交量水平。不過，“三價合一”也讓二手房網(wǎng)簽價格逐漸接近真實成交價。2018年2月以后，網(wǎng)簽價上漲速度明顯加快，已由1月的7159元/平方米，上漲至6月的10674元/平方米，漲幅約49%，雖然網(wǎng)簽價與真實成交價固然仍有差距，但正在逐漸反映后者的水平。
一手房成交下滑，轉(zhuǎn)介業(yè)務(wù)減少
在東莞二手房成交下滑以后，東莞中介公司開始尋找另外一條路進行突圍，即通過二三級市場聯(lián)動，將三級市場的購房者帶到二級市場，通過銷售一手房來獲得傭金。這曾經(jīng)是促進東莞一手房成交最好的方法之一，從深圳過來的中介公司更注重一手房市場多于二手房市場，在限購政策出臺前，一些一手樓盤甚至直接提出只接待轉(zhuǎn)介深圳客，不少中介公司將業(yè)務(wù)重點放到了一手房市場的開發(fā)轉(zhuǎn)介上。然而，在東莞一手樓市限購、限貸、限價、限簽，嚴查“假社保”等越來越嚴厲的樓市調(diào)控政策下，一手房的成交也直線下滑，直接影響了中介門店的轉(zhuǎn)介業(yè)務(wù)。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年東莞一手住宅網(wǎng)簽量20189套，同比減少4%，環(huán)比大幅減少32%。優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年東莞一手住宅簽約面積為228萬平方米，與去年同期基本持平，維持低位運行，但同比2016年上半年下降了56.15%。
一手住宅成交量減少，也意味著中介業(yè)務(wù)量減少。加上由于市場不景氣，開發(fā)商放慢了新開工步伐，新增供應(yīng)量處于低位，賣不出去和無房可賣同時成為中介公司轉(zhuǎn)介業(yè)務(wù)要面臨的問題。“今年的市場很難做。”一名從事一二手房轉(zhuǎn)介工作的人士告訴記者，在市場好的時候，一個樓盤自然銷售一個星期就能有二三十套房成交，而現(xiàn)在有的樓盤一個月也賣不出10套房。
回款慢，中介門店資金鏈緊張
有業(yè)內(nèi)人士透露，實際的東莞住宅成交量比網(wǎng)簽面積要多一些，受到限簽政策影響，不少已經(jīng)認購但定價較高的住宅在排隊等待簽約。但是對于中介公司來說，只要沒有網(wǎng)簽成功，開發(fā)商沒有回籠資金，他們就要在很長一段時間后才能拿到傭金；而由于開發(fā)商的資金鏈也較往年緊張，傭金的發(fā)放時間也被拖長，這也直接讓許多中小中介門店資金鏈緊張甚至資金鏈斷，最終只能關(guān)門了事。
“今年的主要工作就是催回款了。”一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于傭金回款太慢，不少中介公司老板為了發(fā)放員工工資，都開始動用老本了。 “雖然實力雄厚的大品牌開發(fā)商對后市比較看好，但是對于中小企業(yè)來說，已經(jīng)是在勒緊腰帶過冬了。”不少地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)人員對今年的市場不樂觀，不僅是一手房市場、二手房市場受到影響，由于資金鏈緊張，一系列依賴著房地產(chǎn)的行業(yè)都受到了影響，包括中介公司、電商網(wǎng)站、地產(chǎn)媒體等，日子都不太好過。
觀點：
市場重新洗牌，利于行業(yè)規(guī)范調(diào)整
東莞中原發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳認為，中介門店關(guān)門是市場的一個風(fēng)向標(biāo)，在目前的市場環(huán)境下，門店關(guān)門、經(jīng)紀人轉(zhuǎn)行、甚至離開東莞都將成為常態(tài)。
不過，有業(yè)內(nèi)人士則認為，二手中介行業(yè)重新洗牌，實力差、不規(guī)范的中小企業(yè)關(guān)門，更有利于行業(yè)規(guī)范調(diào)整。
東莞市房地產(chǎn)中介協(xié)會秘書長鄭浩輝告訴記者，隨著二手房交易的萎縮，目前已有一部分中介門店關(guān)門，市場的確出現(xiàn)了大批中介門店關(guān)門的苗頭。“不過，我不太認為這對中介來說是個難關(guān)，其實之前中介行業(yè)的運營手法都是靠人海戰(zhàn)術(shù) 、信息不對稱等等方式，這不是我們中介行業(yè)應(yīng)有的發(fā)展方式，或者說行業(yè)的價值。”鄭浩輝認為，這個時候更能觸動經(jīng)營者、從業(yè)人員往誠信、專業(yè)的方向去發(fā)展，并做出調(diào)整。他表示，實際上這對中介門店的經(jīng)營者、從業(yè)人員是有幫助的，可以通過對成本的控制、資源的共享，開拓更多業(yè)務(wù)。
中介門店如何應(yīng)對？東莞金信聯(lián)行相關(guān)負責(zé)人告訴記者，目前二手房市場低迷，發(fā)展公司租賃和一手房代理業(yè)務(wù)顯得格外重要，同時利用市場相對冷淡期的時間來集中精力優(yōu)化公司各項制度是必要的，優(yōu)化制度和優(yōu)化人力配比可在一定程度上降低成本提高效率。
