房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了尾聲，失去了流動(dòng)性支持的房企，資金鏈也迎來(lái)最嚴(yán)峻的考驗(yàn)。現(xiàn)金流管理、向運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型、效益與利潤(rùn)的考核也被放在了第一位。
7月28日，在2019博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，多位與會(huì)人士指出，房地產(chǎn)下半場(chǎng)的較量，是規(guī)模與速度、利潤(rùn)的平衡競(jìng)賽；而在一主多元的發(fā)展格局中，現(xiàn)金流的管理將是關(guān)鍵。
規(guī)模與利潤(rùn)之辨
從2004年萬(wàn)科銷(xiāo)售過(guò)百億至今十幾年間，中國(guó)房企進(jìn)入了一場(chǎng)拼速度的規(guī)模競(jìng)賽，到2018年，誕生了30家千億級(jí)房企，5000億級(jí)也已有3家。
當(dāng)前，房企的規(guī)模擴(kuò)張還未停止，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉指出，開(kāi)發(fā)商獲取資金、土地資源時(shí)，規(guī)模仍是非常重要的資源，很多企業(yè)都在追趕和擴(kuò)大規(guī)模。
陽(yáng)光城CFO 吳建斌認(rèn)為，房企任何時(shí)候都要講規(guī)模，多元化的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)亦如此。
北京師范大學(xué)教授鐘偉表示，盡管有聲音說(shuō)開(kāi)發(fā)商要放棄萬(wàn)億級(jí)規(guī)模的執(zhí)念，但企業(yè)總是要有追求。如何實(shí)現(xiàn)萬(wàn)億級(jí)公司的目標(biāo)，這是一場(chǎng)“硬漢”的游戲。
他認(rèn)為，在行業(yè)面臨天花板后，單個(gè)房地產(chǎn)公司要達(dá)成銷(xiāo)售萬(wàn)億，年化增速必須在30%以上，因此必須要雙輪驅(qū)動(dòng)。只做開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售型物業(yè)是不行的，還必須有自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)，或介入到金融等其他行業(yè)。
不過(guò)，鐘偉進(jìn)一步指出，房企單純追求規(guī)模與速度的時(shí)代過(guò)去了，當(dāng)前應(yīng)追求平衡，規(guī)模和利潤(rùn)要兩手抓。
“房企要認(rèn)清規(guī)模市場(chǎng)在哪里，利潤(rùn)市場(chǎng)在哪里，”鐘偉說(shuō)，在長(zhǎng)江以南、京廣線以東狹窄的扇形區(qū)域是中國(guó)產(chǎn)業(yè)集聚、創(chuàng)新和人口遷徙的中心，也是利潤(rùn)市場(chǎng)；在這個(gè)區(qū)域之外是規(guī)模市場(chǎng)，高周轉(zhuǎn)的策略仍然成功而且必要。
現(xiàn)金流至上
降速、降負(fù)債的同時(shí)，劉洪玉說(shuō)，房企要提升資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率、資金的使用效率。“競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，未來(lái)的利潤(rùn)不能只靠拓展規(guī)模和增加杠桿的方式，更多需要?jiǎng)?chuàng)新，優(yōu)化管控，提升效益。”
成本和費(fèi)用管控是提升利潤(rùn)的重要來(lái)源。綠城中國(guó)執(zhí)行董事、助理總裁李駿表示，在控費(fèi)方面，綠城的標(biāo)準(zhǔn)是，堅(jiān)守費(fèi)用增幅不高于業(yè)績(jī)?cè)龇幕镜拙€，提高成本管控意識(shí)、降低無(wú)效成本、持續(xù)提升資金使用效率，加快銷(xiāo)售資金回籠，盤(pán)活存量資產(chǎn)。
融信集團(tuán)總裁、融信中國(guó)執(zhí)行董事余麗娟表示，練好內(nèi)功非常重要。市場(chǎng)再好的時(shí)候，也有很多企業(yè)倒閉了，市場(chǎng)再差的時(shí)候，優(yōu)秀的企業(yè)依然活得很好。未來(lái)，融信要提升運(yùn)營(yíng)效率、人均效能和產(chǎn)品溢價(jià)。
此外，在進(jìn)行了6年多的轉(zhuǎn)型試水后，房企還要調(diào)整投入新業(yè)務(wù)的成本，注重開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)與新業(yè)務(wù)的合理配置。如萬(wàn)科提出收斂聚焦，四大區(qū)域除開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，重點(diǎn)投入的新業(yè)務(wù)只有2-3個(gè)，其他均歸為配套；恒大進(jìn)入新能源汽車(chē)后，未來(lái)5年不再投入其他大產(chǎn)業(yè)。
在速度與效益的平衡中，現(xiàn)金流的管理是關(guān)鍵。
作為房企最重要的現(xiàn)金流，過(guò)去三四年，大型房企如萬(wàn)科、中海、龍湖、碧桂園等均將銷(xiāo)售回款放在首要位置，不斷提升回款率。
進(jìn)入2019年，過(guò)去多年支撐房企高速運(yùn)轉(zhuǎn)的流動(dòng)性收緊，房企資金鏈的諸多考驗(yàn)已經(jīng)來(lái)臨，現(xiàn)金流管理越發(fā)重要。
鐘偉認(rèn)為，對(duì)于小房企不必?fù)?dān)心，可以小而美，可以退出。“讓人擔(dān)心的是中型房企將陷入死亡之谷。”鐘偉說(shuō)，在2016年下半年和2017年，這類(lèi)房企拍的土地比較貴，而且錯(cuò)配在了三四線。
今年以來(lái)，已有幾家中小型房企出現(xiàn)了資金緊張。而包括恒大、泰禾等在內(nèi)的房企，已經(jīng)發(fā)起了多次降價(jià)促銷(xiāo)之戰(zhàn)，快速回籠現(xiàn)金。
與會(huì)人士認(rèn)為，當(dāng)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，房企將更多地從多元化中產(chǎn)生利潤(rùn)，比如物業(yè)服務(wù)、商業(yè)租金、長(zhǎng)租公寓等。
