房企融資“三條紅線”正式來(lái)了！
8月28日，據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，近日，銀行限制開(kāi)發(fā)商融資的“三條紅線”正式出街，將于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。
8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議上，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，也就是此前業(yè)內(nèi)多次傳聞的“三條紅線”。
具體內(nèi)容如下：
1、房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；
2、房企的凈負(fù)債率不得大于100%；
3、房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。
此外，拿地銷(xiāo)售比是否過(guò)高、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況兩個(gè)方面也將作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)考察的重要指標(biāo)。
12家房企試點(diǎn)融資“三道紅線”，
9月底前需提交降負(fù)債方案！
據(jù)了解，碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)和陽(yáng)光城(6.900, 0.00, 0.00%)等12家房企參與了本次會(huì)議。
12家房企中，其中位于“三道紅線”中紅檔的有3家房企：融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）、綠地控股(7.560, 0.00, 0.00%)（600606.SH）、中梁控股（2772.HK）；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別是84.2%、82.8%、80.8%；凈負(fù)債率分別是214.1%、163.4%、120.9%；貨幣資金與短期債務(wù)之比分別是0.57、0.67%、0.70。
位于橙檔的是陽(yáng)光城（000671.SZ），剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別是77.6%，凈負(fù)債率154.4%，貨幣資金與短期債務(wù)之比1.15。
位于黃檔的是碧桂園（2007.HK）、萬(wàn)科（000002.SZ）、新城控股(34.740, 0.00, 0.00%)（601155.SH）；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別是82.7%、76.5%、76.5%；凈負(fù)債率分別是55.3%、36.7%、14.2%；貨幣資金與短期債務(wù)之比分別是2.14、1.68、2.42。
位于綠檔的多位央企系房地產(chǎn)公司，包括保利發(fā)展（600048.SH）、中海地產(chǎn)（0688.HK）、華潤(rùn)置地（1109.HK）、華僑城（000069.SZ）；
剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%；凈負(fù)債率分別是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%；貨幣資金與短期債務(wù)之比分別是2.09、4.00、2.89、1.01。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次會(huì)議核心點(diǎn)在于，首次從房企的角度談了長(zhǎng)效機(jī)制，這樣長(zhǎng)效機(jī)制的工作就更加飽滿(mǎn)了，包括市場(chǎng)、監(jiān)管和企業(yè)。“所以這不是簡(jiǎn)單打壓開(kāi)發(fā)商，而更多是希望從融資角度去看開(kāi)發(fā)商未來(lái)融資和發(fā)展。會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)地價(jià)等內(nèi)容，依然有助于穩(wěn)定后續(xù)房企拿地。“
224家上市房企僅有68家位于綠檔，
地產(chǎn)金融投放也要“有保有壓”。
按央行給出的“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)計(jì)上市房企發(fā)現(xiàn)，224家房企中，有51家均超過(guò)三條紅線，45家超過(guò)了其中的兩條紅線，60家超過(guò)了其中的一條紅線。只有68家劃入綠色安全檔。
齊魯晚報(bào)稱(chēng)，目前全國(guó)有9.6萬(wàn)家房企，絕大部分是中小房企，超高杠桿運(yùn)營(yíng)是常態(tài)，保守估計(jì)至少2/3的超過(guò)了一條或多條紅線。
超過(guò)三條紅線的房企，2019年債務(wù)平均增長(zhǎng)7%，超過(guò)兩條紅線的房企，這一增速為12%；超過(guò)一條紅線的房企，平均增速為14%；安全區(qū)的，這一增速為15%。因此，除了安全區(qū)的，絕大部分房企未來(lái)融資將受限，想高舉高打、摧城拔寨、高價(jià)拿地等等，都要歇一歇了。
當(dāng)然，也非一棍子打死。內(nèi)外部形勢(shì)嚴(yán)峻，地產(chǎn)對(duì)于支撐地方財(cái)政，支撐減稅降費(fèi)，支持新老基建布局，支持老舊小區(qū)改造，還有很重要的意義。特別是，配合“一城一策”，地產(chǎn)金融投放也要“有保有壓”。
解讀
“三道紅線”補(bǔ)充了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制
易德資本團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)的金融屬性漸強(qiáng)，“三道紅線”等措施能有效促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展。
補(bǔ)充房地產(chǎn)供給端的長(zhǎng)效機(jī)制
一般情況下，長(zhǎng)效機(jī)制包括“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”等行政手段，但這基本都是在需求端的，即控制購(gòu)買(mǎi)能力的。但對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)供給端的房地產(chǎn)企業(yè)基本沒(méi)有相應(yīng)的措施。“三道紅線”的提出，形成了房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。從供給端補(bǔ)充完善了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。
“三道紅線”限制房企的過(guò)速發(fā)展
如果房企融資無(wú)度，產(chǎn)生不切實(shí)際拿地的意愿和需求，在土地市場(chǎng)上激烈競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而推高地價(jià)，則對(duì)人們的預(yù)期產(chǎn)生不當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)。這不符合三穩(wěn)中“穩(wěn)預(yù)期”的政策要求。
“三道紅線”對(duì)各檔房企有息負(fù)債的增長(zhǎng)都有控制，就算是三條指標(biāo)都符合的房企，有息負(fù)債也僅能增長(zhǎng)15%，整體上限制了房企的過(guò)速發(fā)展。
“三道紅線”對(duì)房地產(chǎn)影響
影響無(wú)外乎房企梯隊(duì)和階層將趨于固化，大房企市場(chǎng)占有率只會(huì)繼續(xù)增加，中小房企今后跨越階層向上爬升的難度越來(lái)越大了。未來(lái)一段時(shí)間甩賣(mài)項(xiàng)目的情況應(yīng)該會(huì)比較多見(jiàn)，甚至可能有大魚(yú)吃大魚(yú)的情況發(fā)生。未來(lái)生存在地產(chǎn)之林里的企業(yè)一定是全科良好的優(yōu)等生。
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