最近幾年，與地產(chǎn)有關(guān)的各種政策很多。
每個(gè)政策出臺(tái)，都有很多分析，房企也就根據(jù)相關(guān)分析調(diào)整自己的戰(zhàn)略，有的疲于奔命應(yīng)對(duì)不及，有的判斷錯(cuò)誤進(jìn)退失據(jù)。 明源君認(rèn)為，所有這些政策背后是有一個(gè)統(tǒng)一的新邏輯的。 搞明白了這個(gè)大邏輯，房企在戰(zhàn)略層面，就可以擁有足夠的定力，從而不斷擴(kuò)大自己的優(yōu)勢(shì)。 搞明白了這個(gè)大邏輯，地產(chǎn)人在找工作的時(shí)候，也可以更有方向，不會(huì)入職即將衰落乃至暴雷的房企。 用一個(gè)通俗的比喻來(lái)說(shuō)，這個(gè)大邏輯就是： 地產(chǎn)上半場(chǎng)更像一個(gè)賭場(chǎng)，地產(chǎn)下半場(chǎng)則是個(gè)賽場(chǎng)。 當(dāng)然，從賭場(chǎng)到賽場(chǎng)的轉(zhuǎn)化并不是瞬間完成的，而是漸進(jìn)的，目前仍在進(jìn)行中…… 下面明源君詳細(xì)來(lái)說(shuō)。
曾經(jīng)0門(mén)檻，現(xiàn)在資格賽+選拔賽 拿到一塊土地，就算是進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)了。 賭場(chǎng)時(shí)代，入場(chǎng)拿地有些時(shí)候真的沒(méi)有門(mén)檻，不但對(duì)拿地企業(yè)的資格、能力沒(méi)有要求，甚至對(duì)其有沒(méi)有拿地的錢(qián)都沒(méi)有要求。有些企業(yè)純粹就是空手套白狼，用項(xiàng)目預(yù)售的錢(qián)去交土地款。 賽場(chǎng)時(shí)代，城市越好，拿地的門(mén)檻設(shè)置得越高。一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、迅速繳清地價(jià)、雙限、竟配建、競(jìng)自持、競(jìng)產(chǎn)業(yè)、競(jìng)品質(zhì)、競(jìng)裝配式建筑……在一些城市，如果拿地企業(yè)太多，得分高的幾家企業(yè)才能參加最后的競(jìng)拍。 這就相當(dāng)于在決賽之前，有了資格賽和選拔賽，必須通過(guò)資格賽，才能進(jìn)入選拔賽，可以在低能級(jí)城市的選拔賽中脫穎而出，才能進(jìn)入高能級(jí)城市。上海這個(gè)“135”打分機(jī)制，像不像體操、跳水比賽的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)？
曾經(jīng)靠膽量靠冒險(xiǎn)，現(xiàn)在靠能力變現(xiàn) 房企乃至地產(chǎn)項(xiàng)目的勝出，其標(biāo)志都是獲得足夠的利潤(rùn)。 賭場(chǎng)時(shí)代，誰(shuí)敢于冒險(xiǎn)敢于下注，誰(shuí)就有可能獲得巨大的利潤(rùn)。 某房企在一線城市偏遠(yuǎn)地方拿了一大塊地，因?yàn)槟芰Σ粔颍t遲沒(méi)有開(kāi)發(fā)。沒(méi)想到幾年后該區(qū)域卻越來(lái)越火，該房企賣(mài)地賣(mài)房，一躍而成為百?gòu)?qiáng)。 最值得深思的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，就是財(cái)務(wù)杠桿。 起點(diǎn)相同的兩家房企，財(cái)務(wù)杠桿加得很高的那家，發(fā)展速度是不敢加太高杠桿那家的幾倍，后者謹(jǐn)慎卻反而因?yàn)楸Ｊ乇怀靶Α?/section> 胡亂拿地、胡亂加杠桿，最終卻在混亂中長(zhǎng)大的房企，其實(shí)并不少，因?yàn)樗麄冏罱K都賭對(duì)了地產(chǎn)上半場(chǎng)的大勢(shì)： 房?jī)r(jià)一直在波浪形上漲，所有的問(wèn)題都被掩蓋了。遇到波谷，只需要堅(jiān)持一個(gè)周期，一次大漲，就足以挽救大批面臨崩盤(pán)的企業(yè)。 賽場(chǎng)時(shí)代，所有的利潤(rùn)都要靠能力來(lái)變現(xiàn)。而能力，來(lái)自之前艱苦的訓(xùn)練。 因?yàn)榈禺a(chǎn)市場(chǎng)上，幾乎已經(jīng)不存在那種“你能看得見(jiàn)，別人看不見(jiàn)”的機(jī)會(huì)了，地產(chǎn)同行、地方政府、買(mǎi)房客戶，經(jīng)過(guò)各種歷練之后，都很清楚利潤(rùn)來(lái)自哪里。 你要獲取利潤(rùn)，就要用你的能力打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，并與合作方進(jìn)行等價(jià)交換！ 你無(wú)法再通過(guò)“賭”來(lái)獲取利潤(rùn)了，在“拿地銷(xiāo)售比不超40%”的規(guī)定之下，你連加碼下注的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。 如果是成熟的地，注定是很貴的，你需要擁有足夠強(qiáng)的品牌和產(chǎn)品溢價(jià)能力，以及很強(qiáng)的成本力，才能在售價(jià)與成本之間，找到足夠的利潤(rùn)。 如果招拍掛的土地不貴，沒(méi)有人搶，就說(shuō)明土地肯定是不成熟的，你需要足夠強(qiáng)的城市運(yùn)營(yíng)能力，和足夠強(qiáng)的資金實(shí)力，來(lái)把整個(gè)區(qū)域變得成熟，再?gòu)闹蝎@取利潤(rùn)。 舊改相當(dāng)于是和地方政府一起做規(guī)劃，房企憑借自身的能力，和做出的貢獻(xiàn)，獲得一個(gè)合理的收入。 村集體和村民的訴求，短期來(lái)說(shuō)，是希望有一筆比較可觀的補(bǔ)償金，每家每戶都能分一點(diǎn)。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，則希望能有一些可以持有的物業(yè)，有穩(wěn)定的租金等收入，年年都能分紅。 鎮(zhèn)和街道一級(jí)，希望能增加穩(wěn)定的稅收。希望開(kāi)發(fā)商能在項(xiàng)目里引進(jìn)一些產(chǎn)業(yè)。這就需要開(kāi)發(fā)商有產(chǎn)業(yè)能力。 區(qū)市一級(jí)，希望項(xiàng)目有可以宣傳的規(guī)劃亮點(diǎn)，能成為政績(jī)。這就需要開(kāi)發(fā)商有整體規(guī)劃、城市運(yùn)營(yíng)的能力。 舊改最終獲利，其實(shí)相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商用自己的能力，和各級(jí)利益相關(guān)方，進(jìn)行了一次交換。 有些開(kāi)發(fā)商過(guò)去特別中意“勾地”。可現(xiàn)在，如果沒(méi)有能力，不對(duì)兌現(xiàn)之前的產(chǎn)業(yè)、稅收承諾，項(xiàng)目就不能繼續(xù)，勾到的地反而可能成為陷阱。
選手人設(shè)
賭徒不需要?jiǎng)e人記得他的姓名，“賭神”、“賭圣”之類，畢竟只是電影。
賭場(chǎng)時(shí)代，打一槍換一個(gè)地方的房企不少，客戶也會(huì)買(mǎi)一些從來(lái)都沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)的開(kāi)發(fā)商做得樓盤(pán)。 在這種情況下，開(kāi)發(fā)商自身的人設(shè)，顯得沒(méi)有那么重要。 之所以如此，一方面是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，客戶只求買(mǎi)到，并不做過(guò)多篩選；另一方面是因?yàn)榉績(jī)r(jià)不斷上漲，即使房子質(zhì)量不好，客戶也不擔(dān)心會(huì)砸自己手里。 賽場(chǎng)時(shí)代的選手，人設(shè)非常關(guān)鍵。 好的人設(shè)不但有助于你參賽獲勝，還可以獲取賽場(chǎng)以外的利潤(rùn)。 市場(chǎng)供需已經(jīng)逐漸平衡，在有選擇的情況下，客戶會(huì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)口碑更好的開(kāi)發(fā)商家的房子。 開(kāi)發(fā)商人設(shè)高端，則產(chǎn)品更容易溢價(jià)，可以獲取更多利潤(rùn)。 開(kāi)發(fā)商人設(shè)靠譜，則向政府勾地容易，和同行、乙方合作，也會(huì)更受信任。未來(lái)賺取客戶“70年的錢(qián)”，也就有了良好的基礎(chǔ)。 賽場(chǎng)時(shí)代，所有的努力都不會(huì)白費(fèi) 賭場(chǎng)時(shí)代，地產(chǎn)行業(yè)有很多反?，F(xiàn)象，比如劣幣驅(qū)逐良幣，品質(zhì)好的開(kāi)發(fā)商做不大，品質(zhì)差的開(kāi)發(fā)商卻高速增長(zhǎng)，等等。但這個(gè)野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代，正在逐漸成為歷史。 賽場(chǎng)時(shí)代，每一分利潤(rùn)，都要靠能力獲得。 房企的所有努力，只要轉(zhuǎn)換成了能力，就終有變現(xiàn)的一天。 在能力如此重要的時(shí)代，地產(chǎn)人個(gè)人的能力，也可以得到最大化的凸顯。近年來(lái)地產(chǎn)行業(yè)橫盤(pán)乃至緩慢下行，高管的薪酬卻在上升就是明證。 賽場(chǎng)時(shí)代，能力已經(jīng)如此重要，競(jìng)爭(zhēng)也因此更加激烈。 一家房企跑完地產(chǎn)融資、拿地、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)整條產(chǎn)業(yè)鏈的所有賽道，擁有融資、投資、城市運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品力、成本力、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、服務(wù)力……并且在所有賽道上都獲勝，已經(jīng) 越來(lái)越不可能。而如果一環(huán)出錯(cuò)，就有可能滿盤(pán)皆輸。 綜合房企拆分成一些物業(yè)、運(yùn)營(yíng)、開(kāi)發(fā)等專業(yè)企業(yè)，以跑得更快、更好，正在成為趨勢(shì)。 未來(lái)的地產(chǎn)行業(yè)，一家企業(yè)能練出1-2項(xiàng)核心能力，在1-2條細(xì)分賽道上擁有優(yōu)勢(shì)，就可以擁有美好的未來(lái)。（作者：明源地產(chǎn)研究院 天風(fēng)）
