（公眾號：“保利時代滾雪球”已經(jīng)上線，歡迎大家關(guān)注）
上周八城土地集中供地政策出現(xiàn)調(diào)整，不僅給各頭部房企注入一針強(qiáng)心劑，也為地產(chǎn)股的投資者迎來了喘息的機(jī)會。受此影響，地產(chǎn)板塊出現(xiàn)大幅，反彈的走勢，而央企龍頭保利地產(chǎn)更是領(lǐng)跑漲幅榜。
那么究竟如今的地產(chǎn)股是短期反彈還是有反轉(zhuǎn)的跡象呢？保哥在上周的直播也一再提起，在政策不明確，并且業(yè)績沒有好轉(zhuǎn)的跡象下，短期只看股價反彈，反轉(zhuǎn)的條件不充分。
既然是反彈，那我有沒有必要先賣出，然后等股價回調(diào)在買入呢？保利建議：目前無論是保利還是萬科，很明確的就是底部區(qū)域，但底部究竟是再次反彈后橫盤消化獲利盤，還是下跌繼續(xù)割韭菜，這個誰也不敢肯定。因此面對目前6%股息率的保利或者5%股息率的萬科，以不變應(yīng)對萬變，持股觀望便是最佳的對策。
始于去年8月份的地產(chǎn)三道紅線，轉(zhuǎn)眼間已經(jīng)調(diào)控了整整一年，一年中隨著針對地產(chǎn)行業(yè)各項政策的陸續(xù)出臺，行業(yè)生態(tài)也出現(xiàn)了翻天覆地的變化：負(fù)債率高企的華夏、泰和出現(xiàn)了債務(wù)違約的問題，總是能化險為夷的恒大也出現(xiàn)了股債雙殺的局面。
許老板徘徊在變賣優(yōu)質(zhì)股權(quán)的傳言與現(xiàn)實之間，而另一家負(fù)債居高不下的融創(chuàng)也傳出了被停止拿地的流言。加之杭州土拍出現(xiàn)的退地風(fēng)波，也許房地產(chǎn)的供給側(cè)改革才剛剛開始！
我一直就說：房地產(chǎn)行業(yè)作為中國最大的非銀金融行業(yè)需要承擔(dān)的社會責(zé)任太多，不僅要保證社會安定，讓每一戶家庭都有房子可住，而且在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要時期還要起到壓艙石的作用，對地方政府財政收入的補(bǔ)充作用更不能忽視。
長期以來中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就是一榮俱榮的局面，不僅行業(yè)本身創(chuàng)造了大量的就業(yè)人口，也帶動了其他相關(guān)行業(yè)的繁榮。鋼鐵、有色金屬、建材、裝飾材料、水泥包括家電、家具、不僅拉動了相關(guān)的消費(fèi)，也變相造就了數(shù)以億計的就業(yè)崗位，因此，保持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展才是政府的最終目標(biāo)。
那么問題就來了，限制了地價和新房售價能解決短期的房價上漲的壓力，那么沒有了合理的利潤空間之后，有幾個不缺錢的房企能夠撐起這一大片天？請問花幾十億拿一塊地需要開發(fā)好幾年才能賺5%以下的凈利潤，稍有不慎還會面臨虧損的風(fēng)險，比直接拿到低成本的錢去搞物流地產(chǎn)，去搞物業(yè)收購，甚至去放貸賺取短期差價相比，哪個更具有吸引力？
想借錢拿地開發(fā)的因為負(fù)債率等紅線問題，沒有能力再加杠桿，不缺錢的央企、國企如中海、華潤、保利等卻因為利潤空間不足而不能立項。那全國17萬億的盤子沒有了這些金主的支持，難道要靠銷售排名10名以后的房企去撐起來么？
“既要又要”是我國的優(yōu)良傳統(tǒng)，保證房地產(chǎn)行業(yè)17萬億左右的盤子不下滑很重要，因此我判斷今后關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的打壓政策不會再大范圍加碼，在現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)下，行業(yè)集中度只會向央企國企所傾斜。因此現(xiàn)階段，持有保利、萬科等央企國企為首的地產(chǎn)股是最安全的選擇，沒有之一。
行業(yè)正在調(diào)整，龍頭卻在默默攻城略地，看看萬物云與陽光城物業(yè)的交叉持股計劃，碧桂園收購的藍(lán)光發(fā)展的物業(yè)，以及恒大物業(yè)傳出的變賣物業(yè)股權(quán)新聞，已經(jīng)確認(rèn)底部的萬科們正迎來最好的投資時刻，而我們要做的不是考慮反彈還是反轉(zhuǎn)，而是讓自己“活下去”，而且活得更好！$保利地產(chǎn)(SH600048)$ $萬科A(SZ000002)$
