剛剛舉行的中央政治局會議傳遞了2018年經濟發展的清晰走向，其中就包括房地產市場。會議提到，“加快住房制度改革和長效機制”是明年的重點工作之一。
中泰證券李迅雷團隊在最新的報告中預測，明年隨著調控政策的持續，房價會呈現穩中趨降的走勢，租賃住房制度將進一步推進。
房價穩中趨降
李迅雷預計，2018年樓市將相對疲軟，房產稅出臺的概率仍不大。
預計在2017年商品房銷量創下歷史新高后，2018年銷量將出現負增長。
不過他同時也指出，一二線城市的剛需、三四線城市的棚改，以及人口流動，都能適當拉動需求。
一二線仍有大量住房剛需尚未滿足， 三四線仍有大量的棚戶區需要改造，許多農業人口還有進城購房需求， 在一定程度上可推動房地產市場健康發展，同時也適度拉動總需求。
在談到樓市調控思路時，李迅雷團隊則指出，現在整體房地產調控的思路已經發生了重大轉變，從需求側轉向了供給端，平穩房價和提高供給是未來房地產調控的兩個目標。
租賃住房拉動一二線 棚改支撐三四線
今年7月住建部等九部門聯合發文，選取了廣州、深圳、南京等12個城市作為首批試點城市。
李迅雷團隊指出，租賃住房政策的推出會從兩個方面共同影響房地產市場：一方面租賃住房擠占了很大一部分普通商品供給，另一方面租賃住房政策會改變地產需求的結構。
在這一背景下，總體住宅工地面積有望提升。
隨著決策層開始大力推動房地產供給側改革，一是占比30%以上的租賃住房建設得以保證，二是正常商品住宅土地供應力度值得期待。
對于三四線城市來說，棚改貨幣化安置為商品房去庫存做出了較大貢獻，未來這一趨勢還將延續。
李迅雷預測，按照今年5月國常會提出的未來三年再改造各類棚戶區1500萬套的目標來計算，這將每年帶來2.3億平米的去庫存規模，為三四線樓市帶來有效支撐。
圖片來源：中泰證券
看好珠三角、長三角，不看好京津冀
人口流動對城市或區域十分關鍵，也將對房地產市場產生影響。
李迅雷從人口流動角度來看，并不看好京津冀地區。數據顯示，京津冀整一片區都出現了人口流失，其中天津并未有效吸納從北京流出的人口。
圖片來源：中泰證券
與此相對的，長三角實現了人口從核心城市向周邊的擴散，珠三角廣州和深圳等核心城市人口集聚力不斷強化。過去五年，浙江、福建、四川、安徽三四線的人口凈流入更為明顯。
李迅雷團隊認為，這些地區將迎來“人口繁榮”。
華東、西南、中部的三四線城市或迎來中期的“人口繁榮”。
具體來看，比如浙江的湖州、金華等；附件的泉州、漳州；四川的綿陽、廣元、安徽的蚌埠等。
