未來5年成都市的房地產(chǎn)市場將如何發(fā)展？
11月15日晚間，成都市人民政府辦公廳對外發(fā)布了《成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展五年規(guī)劃(2017-2021年)》(以下簡稱《五年規(guī)劃》)、《成都市住房租賃市場發(fā)展五年規(guī)劃(2017-2021年》以及《成都市住房保障五年規(guī)劃(2017-2021年)》三大文件。截至發(fā)稿，前兩個文件已在成都市政府網(wǎng)站上掛出。
其中，《五年規(guī)劃》提及，堅持以“房子是用來住的、不是用來炒的”為定位；房地產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定增長，增幅與GDP基本同步；全市計劃新建城市住房共計160.6萬套，其中商品住房(含人才公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住房)103.86萬套。
對此，一位成都房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此次成都發(fā)布樓市新政所強調(diào)，一是成都未來商品房供應(yīng)量充足，二是租賃住房數(shù)量比較多，三是保障房起兜底保障作用。而這些政策和規(guī)劃，將保障成都房地產(chǎn)業(yè)未來運行穩(wěn)健。
5年新建商品住房超百萬套
《五年規(guī)劃》中提出，未來五年，成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)包括：房地產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定增長，增幅與GDP基本同步，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重保持在5%~6%之間；居民居住水平持續(xù)提升，期末城鎮(zhèn)常住人口人均住房建筑面積達(dá)到45平方米左右；居民住房可支付性指數(shù)保持合理水平，住房使用率更趨合理，商業(yè)辦公用房利用率穩(wěn)步提高。
《五年規(guī)劃》還提出將“深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實行租售并舉”。全市新建160.60萬套住房中，保障性住房及拆遷安置房56.74萬套，商品住房(含人才公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住房)103.86萬套。
為切實強化用地保障，《五年規(guī)劃》對成都城市的土地未來供應(yīng)也相應(yīng)做出規(guī)劃。依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和房屋建設(shè)計劃，結(jié)合已供土地開發(fā)利用情況，編制經(jīng)營性用地供應(yīng)年度計劃，合理確定供地總量和結(jié)構(gòu)，優(yōu)先保障保障性住房、人才公寓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住房供地。
未來5年，成都計劃全市經(jīng)營性用地供應(yīng)供地總量為90000畝，其中商品住宅供地49890畝。
對此，西南財經(jīng)大學(xué)副教授劉璐認(rèn)為，成都未來三年計劃出讓的49200畝經(jīng)營性建設(shè)用地，其中商品住宅用地27000畝，可建約40萬套普通商品住房，滿足約130萬人住房需求。并且，根據(jù)逐年增加土地供應(yīng)的規(guī)劃可見，成都市的土地供應(yīng)是穩(wěn)中有升的。另外，本次涉及土地供應(yīng)的五年規(guī)劃出臺，對于穩(wěn)定土地市場的預(yù)期，緩解市場對于土地供應(yīng)的“饑渴”有著重要的作用。
“在一個更長期和穩(wěn)定的預(yù)期之下，開發(fā)商的拿地行為也會更為理性，減少高溢價成交地塊的出現(xiàn)，從而從源頭上緩解住房市場的供需矛盾。”劉璐向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
成都未來土地供應(yīng)將有怎樣的區(qū)域特征？劉璐認(rèn)為，根據(jù)成都現(xiàn)在的情況看，城南繞城以內(nèi)的土地儲備略顯不足，城西、城北、城東則分別集中在青羊新城、大豐和天回以及龍?zhí)逗妄埲奈骱悠瑓^(qū)。據(jù)其預(yù)測，未來五年，土地釋放較集中的片區(qū)會是城東、城北從四環(huán)到五環(huán)的區(qū)域，包括東進(jìn)中的簡陽在內(nèi)，土地規(guī)劃更多會偏向與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合的地塊。另外，天府新區(qū)的腹地有著大量的土地儲備，未來也可能會成為成都土地釋放的重點區(qū)域。
值得注意的是，成都此次將商品住宅用地供應(yīng)節(jié)奏與商品住房銷售周期掛鉤，商服用地供應(yīng)節(jié)奏與商業(yè)辦公用房利用率掛鉤，實行差異化供地節(jié)奏把控。在商品住宅供地上，如東進(jìn)區(qū)域，當(dāng)消化周期低于8個月，就會加快供地，大于16個月則暫停供地。而在主城范圍的中優(yōu)區(qū)域，消化周期則以6~12個月為界，北改區(qū)域以7~14個月為界。
加快發(fā)展培育租賃住房
此次《五年規(guī)劃》的一個重要看點是住房租賃。根據(jù)該規(guī)劃，到2021年，租賃住房保有量達(dá)到151萬套、13627萬平方米，較2017年分別增長25%、22%。其中人才公寓14萬套，1019萬平方米，產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃住房6萬套，437萬平方米；保障性租賃住房(公共租賃住房)11萬套、589萬平方米。
事實上，在今年8月3日成都市政府發(fā)布的《關(guān)于創(chuàng)新要素供給培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)提升國家中心城市產(chǎn)業(yè)能級的人才安居工程的實施細(xì)則》就已經(jīng)提及，在未來5年會建設(shè)30萬套人才公寓等內(nèi)容，并且在之后的土地出讓條件中開始增加“配建并無償移交租賃住房面積”要求。
戴德梁行(微博)方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著政府房地產(chǎn)市場長效機制的建立，租賃住房市場將得到快速發(fā)展，未來將有更多二手房投入到租賃市場。而越發(fā)壯大的入蓉就業(yè)和創(chuàng)業(yè)青年群體，則會成為成都租賃租房市場的有效支撐。
在成都租賃市場發(fā)展不斷成熟的背景下，《五年規(guī)劃》提出了詳細(xì)的發(fā)展規(guī)劃，包括鼓勵住房租賃企業(yè)通過兼并重組、資本合作的方式作大企業(yè)規(guī)模，以國有企業(yè)帶頭發(fā)展規(guī)模化租賃業(yè)務(wù)、更多采取招拍掛方式出讓租賃土地、允許由租賃企業(yè)代租賃人申報納稅、允許提取公積金支付房租、拓寬租賃企業(yè)融資渠道等6方面23條措施。
針對住房租賃市場的發(fā)展，成都已計劃給予相應(yīng)的稅收優(yōu)惠和金融支持政策，包括對個人出租住房取得的收入按照1.5%計算繳納增值稅，對個人出租住房月收入不超過3萬元的，按照規(guī)定享受免征增值稅政策，對企業(yè)執(zhí)行6%的增值稅稅率。在金融支持上，包括支持創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)、向國企主導(dǎo)的租賃住房建設(shè)提供專項貸款，向企業(yè)提供長期低息貸款等，同時也支持企業(yè)發(fā)行各類債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。
對成都加快發(fā)展培育租賃住房的五年規(guī)劃，成都萬科總經(jīng)理沙驥表示，此次規(guī)劃的出臺將有效強化房屋的居住屬性，一定程度上破除“重售輕租”這一市場難題。長久以來，“重售輕租”帶來的“能買房不租房”的社會心態(tài)，加之房價上漲帶來的資產(chǎn)增值的“財富效應(yīng)”，使得市場存量房空置率長期處于較高水平，大量房齡10年以下的高品質(zhì)房屋處于閑置狀態(tài)。可以預(yù)見，配合相關(guān)服務(wù)平臺與流程的建立，這部分房源的入市除了增加供應(yīng)規(guī)模外，更能有效提升租房體驗與居住感受，逐步補齊租賃市場短板。
優(yōu)客逸家CEO劉翔在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，“政策的不斷優(yōu)化完善和倡導(dǎo)，有利于企業(yè)發(fā)展環(huán)境的改善。從租賃企業(yè)的融資情況看，在企業(yè)不斷做強的時候，就會有金融機構(gòu)主動為我們提供金融支持，現(xiàn)在就有3家金融機構(gòu)同時在對接優(yōu)客逸家，包括ABS類的產(chǎn)品也在溝通中。現(xiàn)在我們相當(dāng)于處在賣方市場了。”
