2017年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)嚴(yán)厲調(diào)控。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有超百城發(fā)布150余次樓市調(diào)控政策，熱點(diǎn)城市不斷限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈降溫之勢(shì)；三四線(xiàn)去庫(kù)存效果明顯，有些城市轉(zhuǎn)而開(kāi)始控房?jī)r(jià)。
●熱點(diǎn)城市集體降溫
今年，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控、保持市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展成為主基調(diào)，北京、南京、鄭州等地還提出房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)的目標(biāo)。從3月份開(kāi)始到11月底，已有超百城發(fā)布150余次樓市調(diào)控政策。
密集的調(diào)控政策逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：從5月份開(kāi)始，上海和北京出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比“零增長(zhǎng)”，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比下跌；8月份，15個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比全面止?jié)q，其中北上廣深四大一線(xiàn)城市更是33個(gè)月以來(lái)首現(xiàn)房?jī)r(jià)集體停漲；9月份，上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)同比下跌；至10月份，10個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格跌回1年前，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈集體降溫之勢(shì)，去投資化趨勢(shì)明顯。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，10個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)同比齊跌的現(xiàn)象，為2016年來(lái)首次出現(xiàn)。在樓市嚴(yán)格調(diào)控的影響下，核心熱點(diǎn)城市的買(mǎi)房高峰正逐漸退潮。
房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫影響了土地市場(chǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示，11月份，全國(guó)主要城市土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交量環(huán)比均出現(xiàn)回落，監(jiān)測(cè)的全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2696宗，環(huán)比減少11%；土地出讓金總額為3715億元，環(huán)比減少7%；從價(jià)格層面來(lái)看，11月份全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為20%，較上月下降4個(gè)百分點(diǎn)。
“在‘房住不炒’的政策指引下，未來(lái)住房屬性將去投資化，更加注重居住屬性。”易居(博客)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新一輪調(diào)控一年多來(lái)，各地樓市調(diào)控政策狙擊了熱點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求。隨著部分城市房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，70城房?jī)r(jià)同比增幅上漲空間已經(jīng)不大，未來(lái)會(huì)繼續(xù)保持同比增幅收窄態(tài)勢(shì)。
而一些三四線(xiàn)城市，在去庫(kù)存取得積極效果的同時(shí)，也從庫(kù)存積壓變成了房?jī)r(jià)快速上漲。為此，今年的房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)補(bǔ)短板，調(diào)控政策開(kāi)始向三四線(xiàn)城市深入：山東東營(yíng)、聊城、廣西柳州等城市加入限售行列，揚(yáng)州則針對(duì)二手房提升限售年限；一些城市如廊坊等地還加入了限價(jià)行列。
●三四線(xiàn)城市出現(xiàn)分化
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)去庫(kù)存的關(guān)注點(diǎn)，主要集中于三四線(xiàn)城市。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月末，商品房待售面積60258萬(wàn)平方米，比9月末減少882萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少772萬(wàn)平方米。
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2017年10月底，受監(jiān)測(cè)的80個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為39490萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2.1%，同比減少10.1%，已經(jīng)連續(xù)27個(gè)月同比下跌。記者注意到，80個(gè)城市中三四線(xiàn)城市占一多半。對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2013年8月的水平，即庫(kù)存規(guī)模回落到了4年前。
不過(guò)，“三四線(xiàn)城市的住房存量情況大不相同：有產(chǎn)業(yè)依托和靠近熱點(diǎn)城市的地方，對(duì)人口有一定吸引力，市場(chǎng)需求旺盛；而還有不少城市則因過(guò)去盲目開(kāi)發(fā)，造成不少樓盤(pán)銷(xiāo)售困難。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷說(shuō)。
此外，“在熱點(diǎn)城市加碼房地產(chǎn)調(diào)控后，大量的投資需求被擠到周邊三四線(xiàn)城市。一方面是去庫(kù)存，另一方面是限房?jī)r(jià)，部分三四線(xiàn)城市進(jìn)入了雙軌調(diào)控并行的模式。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
值得注意的是，今年，多地把加快建立租購(gòu)并舉的住房制度作為完善長(zhǎng)效機(jī)制的發(fā)力點(diǎn)。目前，我國(guó)租賃人口預(yù)計(jì)為1.9億人，租賃市場(chǎng)規(guī)模已超萬(wàn)億元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)發(fā)布租賃新政策的城市已超50個(gè)。
