在中國(guó)，公寓的運(yùn)營(yíng)必然和物業(yè)增值結(jié)合在一起。如果僅靠租金收入就如同商業(yè)模式缺了一條腿，但是公寓增值最大風(fēng)險(xiǎn)靠貸款持有物業(yè)后，租金收入不足以支付利息，出售交稅后所剩有限。另外一條腿就是金融，資本運(yùn)作獲取債務(wù)杠桿提高回報(bào)，但這條路在重資產(chǎn)情況下很難實(shí)施，因?yàn)楦軛U后現(xiàn)金流是負(fù)的。中國(guó)公寓租賃領(lǐng)域的租金回報(bào)率（租金與物業(yè)價(jià)值比）在3％~4％，高端物業(yè)的回報(bào)率在2％~3％，任何財(cái)務(wù)杠桿將導(dǎo)致公寓運(yùn)營(yíng)虧損。
那么在中國(guó)到底應(yīng)該怎么經(jīng)營(yíng)公寓？我認(rèn)為需要注意以下幾個(gè)方面：
第一、公寓經(jīng)營(yíng)要獲利、要輕資產(chǎn)、要降低成本，需要通過(guò)提供高性價(jià)比吸引客戶，降低廣告成本和營(yíng)銷成本，把節(jié)省的成本通過(guò)薄利多銷，提高本產(chǎn)品在市場(chǎng)中的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。
第二、深入分析和了解市場(chǎng)的痛點(diǎn)及需求，明確什么對(duì)目標(biāo)客戶群來(lái)說(shuō)最為重要。我認(rèn)為最大的痛點(diǎn)還是客戶支付能力的問(wèn)題，市場(chǎng)上的剛需大部分是較低價(jià)格的，要解決他們的痛點(diǎn)，又能夠賺錢，就需要限制投入、減少折舊、降低價(jià)格和成本，在低成本前提下做出最大的性價(jià)比。這方面的典型代表就是至今屹立于零售界的沃爾瑪集團(tuán)，應(yīng)該學(xué)習(xí)他們的經(jīng)營(yíng)模式。
第三、關(guān)鍵還是在所花成本背后可接受的服務(wù)，包括維修的反應(yīng)速度、服務(wù)人員的態(tài)度、裝修的質(zhì)量等因素。
對(duì)于蜂擁而至的入行者，還必須了解這個(gè)行業(yè)的大忌：一是錯(cuò)誤評(píng)估自身團(tuán)隊(duì)資源和能力，盲目出擊；二是不顧客戶的支付意愿和能力推出客戶不愿意承擔(dān)成本的服務(wù)；三是以一個(gè)難以持續(xù)的成本結(jié)構(gòu)獲取美譽(yù)度和客戶。
此外，進(jìn)入公寓市場(chǎng)還必須注意，在北上廣深及部分二線城市，仍有大量二手房在空置坐等升值，隨著相關(guān)住房制度的落地，大量二手房將拋向市場(chǎng)，這必將對(duì)中、高端公寓市場(chǎng)產(chǎn)生一定沖擊，須提前防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
作者系協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人
