從業務方向來說，除傳統住宅開發外，目前房企涉及的新業務方向有20多種，而從市場熱度和政策信號來看，長租公寓是重要的轉型領域；從運營模式來看，長租公寓的形式，避免了部分成本投入。另外，長租公寓還能滿足原“類住宅”人群的居住需求。
傳統二房東模式的利潤率很薄。隨著發展規模越來越大，如果成本控制能力、經營能力較弱，會增加整體的運營風險。雖然長租公寓頻頻獲得資本支持，風口過了后仍然需要靠運營獲得利潤，長租公寓有規模、品牌和服務，可以進行標準化復制，產生長期穩定的現金流。如果以運營為主的輕資產和以自持為主的重資產能很好地結合，則能夠做到規模和利潤的平衡。
從目前經營長租公寓的三類企業來看，相比酒店和互聯網創業企業，房地產企業具備諸多優勢。做長租公寓對開發商而言基本沒有太多門檻：第一，主流房企本身在一二線城市開發有項目，手上有房源可以直接出租或賣掉再統一管理；第二，大房企基本布局在核心城市，這些區域近兩年的房價越來越高，導致買不起房而想長期租房的需求人群逐漸攀升。
對開發商來講，長租公寓意味著資本的另外一條出路，當拿地開發模式增速不再那么高的時候，通過租賃管理，一方面獲得經營租金和服務收益，另一方面資產本身的價值也獲得增長。
房企投入長租公寓可能面臨以下幾個問題：一是對這塊業務相對陌生；二是投入之后，能否盈利仍是未知；三是賣出去是不是統一經營和管理還是很大的問題，如果整體持有、開發商統一管理相對風險較小，假如通過散售而未簽訂統一的管理協議，后續還可能出現更大的問題。
不同背景的企業盈利模式也大不相同。目前，長租公寓收入來源還是以租金為主，其正面臨著“微利或無盈利”的尷尬境地。從租金收益率來看，如果僅靠租金，長租公寓很難建立起長效的盈利模式。
未來通過服務延伸產品價值、通過增值服務創造溢價空間，或將成為下一步的盈利扭虧點。
在資本追逐下的長租公寓行業，短期靠拼規模，長期還是拼盈利，能否在預期時間內扭虧為盈最為關鍵。未來拿房成本越來越高將進一步壓縮盈利空間，企業的運營能力也將面臨更大的考驗。
作者系同策咨詢研究部總監
