對于手頭資金寬裕的房企而言，現(xiàn)在或許是拿地?fù)Q倉、調(diào)整城市布局的好機(jī)會。
開年來，中部二三線城市推地力度加大、房企積極收并購以實(shí)現(xiàn)三四線城市布局，這些信號都表明，隨著東部沿海城市土地市場調(diào)控嚴(yán)厲，中部城市的土地市場機(jī)會漸顯。
中估數(shù)庫對土地市場的追蹤顯示：今年年初以來，土地市場的熱度漸漸降溫，主要表現(xiàn)為樓面均價和溢價率比2016年7-9月間有大幅回落，一線城市回落最為明顯。
土地市場降溫明顯
中估聯(lián)數(shù)據(jù)研發(fā)總監(jiān)顏莉指出，土地市場降溫，主要是土地供給側(cè)改革的效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)：
首先，租賃型住房用地供給大幅增加。以上海為例，十三五期間，租賃型住房的供給占比高達(dá)60.8%（不含保障房）。“購租并舉”政策的貫徹，不僅為未來租賃市場的發(fā)展釋放了政策利好，也向土地市場傳遞了信號：土地價格高漲的格局不可持續(xù)。
其次，自2017年4月26日實(shí)施房地產(chǎn)新政以來，各個地方政府都根據(jù)庫存和人口情況，調(diào)整了用地計劃。而一線城市等庫存緊張的城市，更是加大了土地供給的力度，這是切實(shí)的從量上保證了土地供給的靈活性和可持續(xù)性。
第三，土地市場改革力度在加大，表現(xiàn)在由單純的價格競爭向綜合競爭轉(zhuǎn)變。原有的土地“招拍掛”制度，基本原理是價高者得，在土地資源日益稀缺的情況下，必然形成高總價、高溢價和高單價的“三高地塊”。
去年年末以來，土拍市場的競爭從價格競爭轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合競爭，表現(xiàn)在：第一，土地“招拍掛”時，實(shí)施一定的限價制度；第二，一旦價格到達(dá)限價則自動進(jìn)入“競自持”或者“競配建”的流程；第三，一些城市還實(shí)施資格限制制度，在“招拍掛”之初，就通過一定資格門檻，排除了一部分開發(fā)商的競爭資格，比如，近一年已經(jīng)拿地的開發(fā)商不準(zhǔn)參與競價。
中西部拿地窗口期
中估數(shù)庫監(jiān)測到，2017年全國住宅用地供應(yīng)的地塊規(guī)劃建筑面積為19.0億平方米，同比增長15.1%，拉動成交量上漲；成交量為15.4億平方米，同比增長17.3%。成交樓面均價上漲幅度略有收窄，平均溢價率同比下跌。2016-2017兩年都呈下半年土地供應(yīng)同比增長較快的趨勢。
2018年初，中部一些城市顯示出積極推地的姿態(tài)。繼2月份推出18幅地塊后，鄭州3月份將推42幅土地，集中于下半月，總面積約2262.09畝。公開資料顯示，這些地塊多為城中村改造與合村并城項(xiàng)目用地，共36幅。
中估聯(lián)數(shù)據(jù)研發(fā)總監(jiān)顏莉指出，一二線城市房地產(chǎn)市場的嚴(yán)控及三四線城市前期被釋放出的大量購房需求，令2018年三四線城市的房價可能會面臨較大分化。預(yù)計2018年土拍市場的主戰(zhàn)場可能會轉(zhuǎn)向二線新秀城市及優(yōu)質(zhì)三四線城市。
從中估聯(lián)數(shù)據(jù)的LBI（全國土地市場價格泡沫）指數(shù)來看，泡沫較大的城市主要集中在東部沿海；中西部大部分區(qū)域土地市場競爭不是特別激烈，高價地塊數(shù)量較少，風(fēng)險偏弱，存在很多開發(fā)介入機(jī)會，小部分區(qū)域如重慶、成都土拍市場競爭已開始白熱化，土地泡沫指數(shù)大幅上升。
西安、石家莊、鄭州3城的拿地可能利潤率排在前三，分別達(dá)39%、36%、34%。可能利潤率高于10%的城市共12個，主要是中西部二線城市。
據(jù)分析，今年積極推地的城市都不是去年土地成交溢價較高者。新的人口流入型城市是今年房企關(guān)注的區(qū)域。去年平均溢價率最高的前三甲合肥、嘉興和南昌，分別為124%、96%和69%，緊隨其后是杭州、沈陽和成都。這些城市在年初并沒有太多土地出讓。
房企的換倉機(jī)會
中估數(shù)庫中土地監(jiān)測庫對各地土地情況的監(jiān)測顯示，土地市場降溫，不僅是多重政策實(shí)施的結(jié)果，也是房地產(chǎn)市場逐步恢復(fù)理性的表現(xiàn)。
今年年初以來，不僅是土地市場降溫，部分城市房地產(chǎn)市場還出現(xiàn)了“價量齊跌”的行情。政策面上，去年年底中央提出防止房地產(chǎn)市場大起大落和防范金融泡沫的基調(diào)以來，今年12月8日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，抓緊“建立長效機(jī)制”的提法，替代了“研究長效機(jī)制”。
如果說2017年的土地市場調(diào)控是零敲碎打式的為市場降溫，那么未來房地產(chǎn)市場的調(diào)控，將是以發(fā)揮市場功能為核心進(jìn)行資源配置方式改革，建立系統(tǒng)性、可持續(xù)的長效機(jī)制的過程。長效機(jī)制的建立，有賴于諸多關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的政策設(shè)計，而這些政策設(shè)計過程中，“大數(shù)據(jù)”的支持非常重要。
顏莉認(rèn)為，2017年土地市場出臺的各類調(diào)控政策如“熔斷地價、雙限、競配建、競自持”等已讓土地市場漸趨平靜，黨的十九大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。預(yù)計2018年，土地市場將加大租賃用地、保障房、自持用地等的供應(yīng)量，以緩解居住而非買賣的供需矛盾。目前一線城市已全部出現(xiàn)租賃用地，預(yù)計二線城市將加快推出租賃用地步伐。此時中部地區(qū)一些二三線城市，或許是房企最后的“補(bǔ)倉、換倉”機(jī)會。
她指出，2017年的土拍溢價率雖低，但價格已到一定高位，對開發(fā)商開發(fā)、價值整合、圈層營銷、運(yùn)營能力等綜合能力提出更高要求。開發(fā)商以聯(lián)合體形式拍地的現(xiàn)象將增多。同時，中小型開發(fā)商還將面對2016年高價拿地后加劇的生存危機(jī)。預(yù)計行業(yè)集中度將進(jìn)一步加大。
